Allmänt om servitut
Hej,
Vi har en sommarstuga med en hundra meter lång väg som infart. När vi köpte fastigheten trodde vi att de första femtio metrarna var allmän väg, men det har visat sig att den biten ägs av en privat markägare.
Min fråga är:
Måste vi försöka köpa den första delen av infarten av markägaren, eller har vi rätt att få ett servitut eftersom infarten är av väsentlig betydelse?
(Det finns inga annat sätt att ta sig in på tomten än den befintliga vägen, då området är ganska bergigt och omgärdas av andra sommarstugor. Frågar om servitutet eftersom vi är oroliga att det ev kan bli dyrt att köpa tillträdet till vår tomt.)
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Ett servitut utgör ett rättsförhållande mellan två fastigheter. Genom servitutsupplåtelsen knyts till den ena fastigheten (den härskande fastigheten) en rätt att nyttja den andra fastigheten (den tjänande fastigheten) på visst sätt. Ett servitut kan komma till genom avtal (avtalsservitut) eller genom myndighetsbeslut (officialservitut).
Avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare. Avtalsservitut är ett s.k. Formalavtal, vilket innebär att vissa villkor måste vara uppfyllda för att det ska vara giltigt. Villkoren hittar vi i Jordabalken 14 kap. 1 §. Servitutsupplåtelsen måste vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, det vill säga även om ett servitut primärt tillgodoser den härskande fastighetens intressen, måste således beaktas att syftet är att skapa underlag för en totalt sett effektivare markanvändning. Vidare får det endast avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten (får inte vara tillfälligt) och får inte förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat är underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet.
Officialservitut bildas, ändras eller upphävs genom en lantmäteriförrättning, i en så kallad fastighetsreglering, av Lantmäteriet. Precis som du skriver framgår det av Fastighetsbildningslagen 7 kap. 1 § att servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning. Det är motsvarande krav som gäller för avtalsservitut. Det är Lantmäteriet som utreder och avgör om det föreligger "väsentlig betydelse". Det bör tilläggas att en lantmäteriförrättning är inte gratis - det kan kosta en hel del beroende på hur mycket de utreder. Ni hittar mer information om hur ansökan, utredningen, beslutet, registreringen och slutbetalningen går till på deras hemsida här.
Vilket av dessa ska ni då välja? Det billigaste alternativet borde vara att komma överens med markägaren och tillsammans upprätta ett avtalsservitut. Men jag rekommenderar er att ställa alla era servitutsfrågor till Lantmäteriet först - om båda olika sorter av servitut.
Hoppas mitt svar hjälpte er!
mvh
