Äganderätt till anläggning/byggnad med servitut
Jag har en brygga som är byggd på en servitutsrätt. Bryggan har funnits i snart 50 år, och allt har fungerat fint. Nu har det kommit en ny ägare till den tjänande fastigheten.
Bryggan är gammal och behöver renoveras.
Den nya ägaren vill ta över rätten att renovera bryggan och säga att den renoverade bryggan är hans.
Han ska bygga en flotte, med aktersnurra, och ha den vid bryggan.
I vårt servitut står det "Anlägga och begagna båtplats ( mindre brygga) samt taga nödig gångväg till båtplatsen".
Den nya ägaren vill att vi ska ha vår båt på en mycket sämre plats, en flytbrygga, där det är grunt och dyigt.
Vi får dock vara på "hans nya brygga", men inte ha båt där.
Det här känns inre bra för oss,
Kan den nye ägaren ta över vårt renoveringsobjekt?
Vem är ägare till bryggan?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga berör ett av juridikens mest intressanta men också komplicerade områden. Svaret kan se väldigt olika ut beroende på de rådande omständigheterna. Jag ska försöka ge ett så konkret svar jag kan utifrån det som du beskrivit i din fråga.
Vem äger bryggan?
Den som äger bryggan är den som beslutar om renoveringen av den.
Om fastighetsägaren är den som tillfört bryggan är huvudregeln att detta utgör ett fastighetstillbehör (2 kap 1 § jordabalken). Detta innebär att den som äger fastigheten även äger bryggan. Då står det ägaren fritt att sköta underhåll av bryggan (14 kap 1 § andra stycket jordabalken). Att du har servitut innebär inte per automatik att du har äganderätten.
Om du (eller tidigare servitutshavare) är den som anlagt bryggan föreligger det som kallas ägarkongruens, och bryggan är inte fastighetstillbehör till den (2 kap 4 § jordabalken). I sådant fall är det du som äger bryggan, du som ska sköta underhållet, och då är det upp till dig vem som får renovera bryggan. Skulle den nya ägaren renovera bryggan innebär inte i sig att äganderätten övergår till denne.
Särskilt när man talar om servitut säger man att om anläggningen (bryggan) redan var anlagd då servitutet ingicks är den som regel tillbehör till den tjänande fastigheten. Om den byggts av den härskande fastighetens ägare blir den däremot i regel tillbehör till den härskande fastigheten
Jag tolkar det som att du är den som anlagt bryggan. I sådant fall är du ägare till bryggan och den nya fastighetsägaren kan inte överta renoveringsobjektet hur som helst.
Vad gäller enligt servitutet?
Huvudregeln i svensk rätt är att avtal ska hållas. Servitut är ett visserligen en unik avtalsform, men denna regel gäller oavsett. Att det är framgår av servitutet att du ska få anlägga och begagna båtplats innebär att det är detta som gäller. Så länge servitutet är gällande är nya ägaren till den tjänande fastigheten skyldig att låta dig göra det. Enligt min uppfattning innefattar begagnande av båtplats helt kart att man får ha båt på platsen. Annars är det inte mycket till båtplats.
Hindrar den nya ägaren dig från att begagna båtplatsen har han brustit i sin skyldighet på grund av servitutet (14 kap 7 § jordabalken). Du har då rätt att kräva att få fortsätta begagna båtplatsen enligt servitutet.
Går ägaren inte med på det rekommenderar jag att ansöka om handräckning hos Kronofogdemyndigheten i första hand (1 § och 4 § lag (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning). Detta är betydligt billigare och snabbare än att väcka talan hos tingsrätten. Har du frågor kring det eller behöver hjälp med det kan du kontakta oss på info@lawline.se.
Sammanfattning
Kort sagt är det den som byggt bryggan som äger den. Var det en tidigare ägare till den tjänande fastigheten som byggde bryggan är den nya fastighetsägaren ägare till bryggan. Var det en tidigare ägare av den härskande fastigheten är det du som är du ägare till bryggan. Den som äger bryggan beslutar om renovering.
Den nya ägaren har inte rätt att hindra dig att begagna servitutet enligt vad som står avtalat, utan att servitutet i behörig ordning sägs upp eller ändras.
Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa fler frågor!
