ÅÄÖ
jag och min fru ligger i uppstarten av en skilsmässa Äktenskapsförord finns med texten att all egendom som envar av oss idag äger och i framtiden på allehanda sätt erhåller samt avkastning härav skall vars och ens enskilda egendom Vi äger idag en villa 50% var värderad till 3 miljoner i början på december 2023 Jag står för lånen själv 980,000:- Jag har stått för stora investeringar, panel, takbyte, fönsterbyte, dörrbyte och all renovering inne med målning golv tapet samt byte av vitvaror. vissa investeringar är gjorde ganska nyligen om tiden har någon betydelse Mycket för att jag har haft en mycket större inkomst Planen är att jag köper resterande 50% så det blir 100% ägande på mig Får jag tillgodoräkna mig något av investeringarna som är gjorda ? Vilken summa skall jag betala ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende inkomstskattelagen (IL).
Din sista fråga, dvs. hur lösenpriset beräknas - Vad gäller?
När en fastighet inte ska avyttras har Högsta domstolen (HD) uttalat att värdet på fastigheten vid en bodelning ska beräknas till summan av marknadsvärdet minskat med utgifter för avyttringen (exempelvis mäklararvoden) och den latenta kapitalvinstskatten, se rättsfallet NJA 1975 s. 288. Utgångspunkten är alltså att värdet på fastigheten i en bodelning ska anses uppgå till den nettoförtjänst som hade gjorts om den hade sålts omedelbart. Syftet är att utjämna andelarna och därmed få till en mer rättvis fördelning eftersom någon skatt inte kommer att tas ut på det belopp som din hustru får när hon blir utköpt. Det är ju endast en eventuell framtida försäljning som kommer att utlösa beskattning, inte bodelningen i sig. Mot bakgrund av avtalsfriheten finns det dock ingenting som hindrar er från att exempelvis avtala om ett delat ansvar även för den latenta kapitalvinstskatten.
Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen (köpeskillingen) för den avyttrade tillgången (fastigheten) minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett och återigen eventuella mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), se 44 kap. 14 § 1 st. IL. Kapitalvinsten tas sedan upp i inkomstslaget kapital till vilket inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster räknas, vilket även påpekades ovan, se 41 kap. 1 § 1 st. IL.
Värt att notera är följande. Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, se 45 kap. 33 § 1 st. IL). Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av en fastighet uppgår till 1 000 000 kr behöver man endast ta upp 733 333 kr, vilket betyder att man inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten i kronor räknat blir i exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). Detsamma gäller för övrigt privatbostadsrätter, se 46 kap. 18 § 1 st. IL.
För privatbostadsfastigheter liksom för privatbostadsrätter gäller med andra ord ett avsteg från principen om att hela kapitalvinsten ska vara skattepliktig. Även om andra skattesatser gäller på vinster som uppstår vid försäljning av fastigheter och bostadsrätter beskattas fortfarande det totala överskottet i inkomstslaget kapital med 30 % statlig inkomstskatt, se 65 kap. 7 § IL.
Din första fråga, dvs. huruvida du kan tillgodoräkna dig de nyligen gjorda investeringarna - Vad gäller?
Ovan anfördes följande: När en fastighet inte ska avyttras har Högsta domstolens (HD) uttalat att värdet på fastigheten vid en bodelning ska beräknas till summan av marknadsvärdet minskat med utgifter för avyttringen (exempelvis mäklararvoden) och den latenta kapitalvinstskatten, se rättsfallet NJA 1975 s. 288. Utgångspunkten är alltså att värdet på fastigheten i en bodelning ska anses uppgå till den nettoförtjänst som hade gjorts om den hade sålts omedelbart.
HD har nämnt utgifter för avyttringen och den kapitalvinstskatten, dock inte förbättringsutgifter. Samtidigt har uttalats att värdet på fastigheten i en bodelning ska anses uppgå till den nettoförtjänst som hade gjorts om den hade sålts omedelbart. Det talar för att många av de gjorda investeringarna (förbättringsutgifter) torde kunna beaktas när omkostnadsbeloppet och därmed lösensumman ska beräknas. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter enligt 45 kap. 12 § 1 st. IL. Av andra stycket i samma bestämmelse följer att med förbättrande reparationer och underhåll avses reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Därför räknas som huvudregel inte reparationer till omkostnadsbeloppet varför det är tveksamt om hänsyn kan tas till exempelvis målning av en fasad.
Vidare kan följande noteras. I 45 kap. IL förekommer inte uttryck som ny-, till-, och ombyggnad, men den övergripande termen förbättringsutgifter omfattar även detta varför avdrag borde kunna göras för t.ex. anläggande/uppförande av uthus, garage, friggebodar, installationen av bergvärme och annat dylikt. Men det förutsätter som sagt att detta till någon del har lett till att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen (i det här fallet när du ska lösa ut din hustru) än vid förvärvet, alltså vid köpet av fastigheten. Dessutom måste åtgärderna kunna hänföras till innevarande beskattningsår, dvs. 2023, eller till något av de fem föregående beskattningsåren.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
