Kapitalvinst och uppskov vid avyttring av bostadsrätt

Question

hej! Jag sålde min bostadsrätt för 950,000 som jag köpte -00 för 465,000.Hur mycket är realvinstskatt och kan jag söka uppskov för vinst?

Answer 1

Hej, jag utgår i svaret från att din bostadsrätt utgör en andel i en privatbostadsförening. Enligt 46 kap. 5 § 1 st. IL ska den insats som anges i upplåtelseavtalet (köpeskillingen) ses som anskaffningsutgift. Kapitalvinsten beräknas på skillnaden mellan ersättningen du får när du sålt bostadsrätten minskat med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklare) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Omkostnadsbeloppet utgör anskaffningsutgiften ökad med utgifter för förbättring av bostaden (ny-, till-, och ombyggnader). Kapitalvinsten ska av en fysisk person (ej företag) tas upp till 22/30, 46 kap. 18 § 1 st. och beskattas med en statlig inkomstskatt på 30 % 65 kap. 7 § IL. Om jag utgår från de siffror du angett är alltså skatten:
950 000 (minskat med mäklarutgifter) – 465 000 (ökat med förbättringsutgifter) = 485 000,
485 000 * 22/30 = ca 355 700
355 700 * 0,3 = ca 106 700
Kapitalskatten som du får betala är alltså ca 106 700 kronor.

Frågan är då om du har rätt till uppskov. För att få uppskov krävs att du gjort en kapitalvinst p.g.a. avyttring av en ursprungsbostad, att du förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad samt att du bosatt dig eller tänker bosätta dig i ersättningsbostaden, 47 kap. 2 § IL. Ursprungsbostaden måste ha varit din permanentbostad (du ska ha varit bosatt där i minst ett år närmast före avyttringen eller minst tre av den senaste fem åren) och ligga inom EES-området, se 47 kap. 3 § IL. Ersättningsbostaden måste vara ett småhus eller en privatbostadsrätt och får inte förvärvas för tidigt eller för sent innan/efter avyttringen, jämför 47 kap. 5 – 5 a § IL, se https://lagen.nu/1999:1229#K47R5. Uppskovets storlek beror på förhållandet mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningen för ersättningsbostaden. Om ersättningsbostaden kostade minst lika mycket som det du sålde sin bostadsrätt för kan du få hela kapitalvinsten i uppskov. Om ersättningsbostaden kostade mindre än vad du fick för ursprungsbostaden får du uppskov med kapitalvinsten minskad med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningen för ersättningsbostaden. Exempel: om du sålt din bostadsrätt för 950 000, gjort en vinst på 500 000 och köper en ersättningsbostad för 800 000 så får du uppskov med 500 000 – (950 000 – 800 000=) 150 000 = 350 000 kronor, se 47 kap. 7 § IL.

Om uppskov beviljas kommer varje år tas upp en schablonintäkt på 1,67 % av uppskovsbeloppets storlek till beskattning, 47 kap. 11 b § IL. Om du inte beviljas uppskov tas kapitalvinsten upp till beskattning för det beskattningsår då avyttringen sker, 44 kap. 26 § IL.

Med vänliga hälsningar,