Lawline svarar
VILKA REGLER GÄLLER FÖR BESLUT AV FÖRVALTARN AB OCH ÖVERKLAGANDEMÖJLIGHETER?
Denna fråga berör egentligen två frågor, dels frågan om överklagandemöjligheten av Förvaltarn AB:s beslut och dels frågan om avtalstvång. Först kommer jag att undersöka överklagandemöjligheterna enligt lag av Förvaltarn AB:s beslut. En viktig skillnad bör här betonas. Man måste skilja mellan möjligheterna att få sin talan prövad av domstol,( dvs föreligger det något rättegångshinder) och möjligheterna att vinna bifall med sin talan. Jag kommer att diskutera båda dessa frågor.
Jag utgår ifrån att Förvaltaren AB är fastighetsförvaltare och hyresvärd. Vidare så synes Förvaltarn AB ej vara ett företag som handhar myndighetsutövning ( RF 11:6, dessa företags beslut kan i vissa fall vara överklagbara enligt speciallagstiftning). Eftersom företaget har beteckningen AB i slutet av firman så är det en juridisk person vars beslutsfattande, förvaltning med mera styrs av reglerna i ABL ( Aktiebolagslagen). Beslut av ett bolag kan enligt ABL endast angripas genom klandertalan. För att kunna kunna rikta klander mot ett aktiebolags beslut krävs att man är aktieägare ( 7:50 ABL). Detta krav är ju inte uppfyllt i ditt fall.
Situationen hade varit en annan om Förvaltaren AB hade varit en bostadsrättförening och du hade ansökt om medlemskap i föreningen ( se 2 kap 2§ BRL, bostadsrättslagen). I detta fall hade Förvaltaren AB varit skyldig att motivera sitt beslut att ej godkänna dig som medlem med objektiva skäl. Det finns inte heller någon uttrycklig överklagandemöjlighet av detta beslut enligt hyreslagen ( Jordabalken,12 Kap).
DOMSTOLSPRÖVNING
Det finns sammanfattningsvis ingen enligt lag erkänd möjlighet att överklaga ett beslut att ej bli godkänd som hyresgäst. Frågan är då om det ändå är möjligt att genom stämning få din sak prövad av domstol . Här förutsätter att jag att du genom att använda ordet överklagande syftar på möjligheterna att få din sak prövad av någon oberoende instans. Finns det någon möjlighet för domstolen att avvisa din talan på grund av rättegångshinder? Rent hypotetiskt kan man tänka sig att du yrkade på att Förvaltarn AB måtte vid vite förpliktas att omedelbart antaga dig som hyresgäst hos Förvaltarn AB ( fullgörelsetalan 13:1 RB). Eftersom detta är ett bestämt yrkande så torde du kunna få saken prövad av domstol då inget rättegångshinder föreligger ( 10, 34, 42 Kap RB ). Den enda möjligheten att avvisa ditt käromål skulle vara att domstolen avvisade talan som uppenbart ogrundad eller ej innefattande laga skäl ( 42:5 RB).Med dessa uttryck bör förstås så att det ej finns något rättsligt stöd överhuvidtaget för din talan. Denna anvvisningsmöjlighet ska dock användas av domstolen med stor restriktivitet (NJA 1948 s.513). Det finns ändå en viss sannolikhet för att domstolen skulle kunna avvisa din talan på denna grund utan prövning i sak. Därmed har dock ej frågan om möjligheterna med att vinna bifall till din talan besvarats.
ÄGANDERÄTTEN OCH AVTALSTVÅNG
Det finns ingen lagfäst rättighet att efter ansökan bli godkänd som hyresgäst av en hyresvärd enligt svensk rätt. Frågan är då om det i avsaknad av uttrycklig lagreglering om denna situation finns något annat rättsligt stöd eller oreglerad rättighet som ger dig möjlighet att i en tvist inför domstol vinna bifall med din talan. För att du ska kunna vinna framgång med din talan mot Förvaltarn AB:s beslut att ej godkänna dig som hyresgäst måste det finns någon rättslig grund för att tvinga Förvaltarn AB att ingå avtal med dig. Vilka är dina möjligheter att på rättslig grund vinna bifall med din talan? . Jag kommer att börja med att diskutera äganderätten och dess betydelse för din fråga.
En del av äganderätten till en fastighet består i att ägaren av fastigheten ( ofta densamma som hyresvärden) har rätt att sluta avtal om uthyrning av fastigheten till vem den en känner. Äganderätten kan också definieras negativt på det sättet att ingen person,myndighet eller stat kan inkräkta på den rätt som ägaren eller hyresvärden har. Denna rätt till avtalsfrihet som ägaren eller hyresvärden har innebär att denne kan neka en person eller ett företag att hyra fastigheten eller en enskild bostad med vilka skäl som helst.
Mer allmänt kan sägas att det inom svensk rätt ej råder något avtalstvång utan vem som helst har rätt att frivilligt avtala med vem den så känner ( principen om avtalsfrihet).
Det är alltså en grundläggande princip inom svensk avtalsrätt att avtalet grundas på en frivillig överenskommelse mellan de som utgör part i avtalet. Ett undantag från denna avtalsfrihetens princip utgör vad som brukar benämnas kontraheringsplikt, "tvång att avtala" . Kontraheringsplikten han beskrivas som ett förbud mot avtalsvägran utan objektiva skäl. Denna plikt innebär en skyldighet för exempelvis en näringsidkare som Förvaltarn AB att tillhandahålla sin prestation, på normala villkor till var och en som efterfrågar den.
Genom bestämmelsen om olaga diskriminering i 16 kap 9§ BrB är kontraheringsplikten i viss fall straffsanktionerad. Av 16 kap 9 § brottsbalken framgår att en näringsidkare i sin verksamhet inte får diskriminera någon på grund av dennes ”ras, hudfärg, nationella eller etniska ursprung eller trosbekännelse” genom att vägra tillhandahålla en leverans av tjänst eller vara på de villkor som näringsidkaren i sin verksamhet tillämpar i förhållande till andra.En diskriminering av detta slag aktualiserar i och för sig inte en möjlighet att överklaga beslutet att ej godkänna dig som hyresgäst på grund av diskriminering. Straffhotet kan dock verka som påtryckningsmedel mot hyresvärden om denne vill neka dig att bli hyresgäst på grund av skäl som är diskriminerande.
Det är inte ovanligt att ett företag eller annan aktör besitter en faktisk ensamställning eller annan stark dominerande ställning utan att inneha en juridiskt skyddad ensamställning. I dessa fall torde företaget under vissa förutsättningar vara underkastade ett kontraheringstvång. Motiveringen härtill är densamma som vid en rättslig monopolställning, dvs att den som efterfrågar varan eller tjänsten normalt saknar möjligheten att välja olika alternativ. En allmän skyldighet till likabehandling får anses föreligga i dessa situationer. Det kan väl allmänt sägas att frågan om det föreligger en ej lagstadgad kontraheringsplikt ( skyldighet för en näringsidkare att sluta avtal) har besvarats olika av olika rättsvetenskapsmän. Två rättsfall från HD antyder dock att en sådan kontraheringsplikt kan föreligga utan stöd i lag ( NJA 1948 s. 513, NJA 1970 s. 394).
Kontraheringsplikten förutsätter att den som vill sluta avtalet har ett väsentligt behov och står i en beroendeställning gentemot näringsidkaren. Denna situation kan rimligen ej anses tillämplig i ditt fall då det förmodligen finns flera alternativ, dvs flera fastighetsägare och hyresvärdar. Skulle du dock kunna visa för domstolen att detta var den enda hyresvärden på orten eller att det endast fanns något enstaka alternativ så är det möjligt att du skulle ha vissa chanser att vinna bifall din talan. Det finns dock två invändningar mot detta påstående. För det första är förutsättningarna annorlunda i ditt fall jämfört med fallen från 1948 och 1970. För det andra så har en oreglerad kontraheringsplikt främst ansetts föreligga i situationer då konkurrensrättsliga och marknadsrättsliga aspekter har haft betydelse. Ditt fall har inte denna karaktär av den information jag fått.
Sammanfattningsvis så är det sannolikt att du kan då din sak prövad av domstol men tingsrätten skulle dock ej bifalla ditt yrkande då det i princip saknas rättslig grund för att tvinga en hyresvärd att godkänna dig som hyresgäst. Detta torde vara en sammanfattning av rättsläget även om det inte är något uttömmande svar.
