Dolt fel vid köp av bostadsrätt?
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
Inledningsvis kan man konstatera att bostadsrätt utgör s.k. lös egendom, vilket innebär att jordabalkens felregler inte är tillämpliga, då de endast aktualiseras vid köp av fast egendom, se KöpL 1 § jfr. JB 1:1, 2:1 och 2:2. Varken bostadsrättslagen eller någon annan lag reglerar omständigheten beträffande fel vid köp av bostadsrätt. I stället får man vända sig till köplagens regler, vilka reglerar köp av lös egendom (bostadsrätt jämförs då här med ”vara” i lagtexten) mellan privatpersoner (jag utgår från att du som säljare och köparen båda är privatpersoner, varför konsumenttjänstlagen inte är tillämplig i detta fallet).
För att kunna konstatera om fel föreligger utgår man i första hand vad som följer av avtalet (KöpL 17 §). Om det i avtalet stadgas särskilt om lägenhetens skick och man finner att den uppkomna doften som krypit ner i fogarna står i strid med det överenskomna skicket, så föreligger fel. Står det inte något angående den typ av fel som är i fråga, så blir det en tolkningsfråga angående vilka fel som omfattas av avtalet.
Kommer man fram till att felet inte omfattas av avtalet så blir det i stället en bedömning utifrån vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig ( KöpL 17 § 3 st.). Att det efter ett par månader luktar katturin och det har gått så långt att det inte går att sanera fogarna skulle kunna nog kunna utgöra ett sådant fel som köparen inte hade behövt förvänta sig. Bedömningen skall emellertid göras med utgångspunkt i de omständigheter som rådde vid köpet. Även omständigheter som att det är en gammal eller ny byggnad o dyl. kan sänka eller höja köparens förväntningar och påverka bedömningen.
Om det bedöms att fel föreligger, så innebär det ändå inte att du nödvändigtvis kommer ansvara för felet. Du bör kontrollera om köpekontraktet innehåller en s.k. friskrivningsklausul, där du friskriver dig ansvar för denna typ av fel. Detsamma gäller om bostadsrätten har sålts i ”befintligt skick”. Även om man då fysiskt sett anser att det föreligger ett fel som måste åtgärdas, så är det inte ett fel enligt lagens mening som du som säljare ansvarar för om det är överenskommet enligt kontraktet.
Dock kan felansvar ändå inträda trots bostadsrätten har sålt i ”befintligt skick” eller med ett liknande förbehåll, om
1. du har lämnat direkta uppgifter om lägenhetens egenskaper som strider mot dess faktiska skick,
2. du har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande lägenhetens egenskaper som du måste ha antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. ( se KöpL 19 §).
Med andra ord: Innehåller köpeavtalet en sådan friskrivningsklausul och inget av undantagen ovan är aktuella så kan inget ansvar göras gällande från din sida.
Av punkt 2 ovan framgår alltså att du som säljare har en s.k. upplysningsplikt om de fel och brister i din lägenhet som du känner till. Här ställer jag mig frågan angående ditt argument att köparen visste att du har bott där med katt. Lika mycket som det går anse att köparen borde ha anat att det kan ha orsakat felet, så är det möjligt att lägga samma, om än mer ansvar på dig. Detta då du är den faktiska kattägaren; köparen däremot kanske inte har någon vana alls av katter och vad de kan orsaka. D.v.s. även om du själv inte hade problem med doften innan köpet men kanske misstänkte att ett sådant fel skulle kunna uppstå, så skulle du ha upplyst köparen om detta. Dock får det förmodligen anses att det är för mycket begärt av privatpersoner med utan djupare kunskap på området att i förväg kunna förutse felet i fråga endast på den grund att säljaren var kattinnehavare.
Angående besiktningen ska det noteras att köplagen inte uttryckligen ålägger köparen någon undersökningsplikt. Det som sägs i köplagen är att köparen inte får åberopa fel som han måste antas ha känt till vid köpet (KöpL 20 § 1 st.). Men har köparen företagit en besiktning eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka lägenheten, så får köparen inte åberopa fel som han borde ha märkt vid besiktningen (såvida inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder). Detta svarar med andra ord till vad jag skrivit ovan, d.v.s. det ligger i ditt intresse som säljare att du upplyser köparen om de fel som känner till eller misstänker finns, vilket i sin tur föranleder att köparen ska vidta en besiktning. De fel som köparen då borde ha upptäckt utgör inte dolda, utan faktiska fel, och kan inte åberopas i efterhand.
Utifrån din fråga framgår det inte hur grundlig undersökning köparen gjorde av lägenheten, bara en antydan att den kanske var bristfällig och att han inte var med vid slutbesiktningen. Vidare är det inget krav att anlita besiktningsman, även om en sådan har bättre förutsättningar att upptäcka fel. När jag emellertid har forskat lite på ämnet angående köp av bostadsrätt så påstås det på flera håll att man vid köp av bostadsrätt har en undersökningsplikt. Som nämnt så regleras inte detta av köplagen, men antagligen går det hävda att det enligt sedvänja ska företas en besiktning, och att köparen p.g.a. bristfällig besiktning därför inte kan åberopa fel han borde upptäckt.
Men även om det skulle visa sig att köparen har gjort en tillräcklig besiktning, så lutar det ändå åt, utifrån vad du angett i frågan, att det eventuellt rör sig om ett dolt fel. Ett dolt fel är sådant fel som köparen (och även en besiktningsman) inte hade kunnat upptäcka även om han undersökte lägenheten noga, eller att han inte gjorde det p.g.a. säljaren garanterat att det sådana fel inte föreligger. Det kan inte heller krävas att köparen ska behöva vidta omfattande och/eller dyra åtgärder för att upptäcka eventuella fel, exempelvis att bryta upp väggen för att undersöka fogarna. Hade urindoften däremot känts av vid undersökningstillfället, så hade kanske en sådan åtgärd varit nödvändig, och felet därmed inte ansetts som dolt.
Med andra ord: Det skulle kunna vara fråga om ett dolt fel och köparen har således rätt att åberopa felet. Det förutsätter att de omständigheterna som är angivna ovan har ägt rum vid köpet.
Köplagen och de ovan angivna lagrummen hittar du https://lagen.nu/1990:931
Hoppas du har fått någorlunda klart svar på din fråga!
Mvh,
Martina Sterner
