Dolt fel vid fastighetsköp.

Question

Vi köpte en villa i början av december 2011 och gjort allt som man bör, besiktning o,s,v. Men bara efter någon vecka började vi få problem med avloppet, det satte sig hela tiden. Nu har vi haft en gubbe från ett slamsugnings företag förbi och kollat rören med kamera och det visade sig att rören var väldigt gamla och slitna, var av att han råkade, i en böj där vi hittat ett litet hål, även skicka igenom kameran (även om det inte ska kunna gå) så hålet blev större. Så först nu vet vi att vi har i alla fall sex meter gamla rör som är i ett väldigt dåligt skick. Kan vi nu åberopa dolda fel på dessa rör? Och hur ska vi i så fall gå tillväga?

Answer 1

Hej och tack för din fråga.

Du har i din fråga enbart angett att du köpte villan i början av december 2011. Eftersom du inte skriver något om fastighetens ålder, skick, din undersökning eller eventuella avtalsförhållanden till säljaren, blir det svårt för mig att ge ett precist svar.

Allmänt kan dock sägas är att dolda fel i en fastighet regleras i Jordabalken 4 kap 19 §, se https://lagen.nu/1970:994. Köparens undersökningsplikt, som framgår av andra st, är långtgående. Ett dolt fel är något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten. Utgångspunkten är att det räcker med en normalt bevandrad och erfaren lekmans undersökning, d.v.s. du själv. Borde du ha upptäckt felet vid en tillräckligt noggrann undersökning av huset är felet upptäckbart; då får du själv stå för det, annars kan ansvaret vara säljarens. Du bör dock ha i åtanke att en ”normalt bevandrad och erfaren lekman” förväntas känna till en hel del om riskkonstruktioner, byggteknik och förhållande i just det området huset ligger, och om på det sätt just ditt hus är byggt. Vid din undersökning av fastigheten krävs det inte att du ska göra ingrepp eller åverkan på byggnaden, men om det har funnits indikationer på att något fel kan föreligga så är köparen skyldig att utreda detta.

Det andra ledet är om huset har en lägre standard än vad du har haft anledning att förvänta dig. Bedömningen grundar sig bland annat på byggnadens ålder, konstruktion och allmänna skick.

Om felet anses vara dolt har du rätt till nedsättning av köpeskillingen. Ersättningen ska motsvara den nedsättning av köpeskillingen som hade gjorts om felet hade varit känt när huset köptes. Eftersom hänsyn tas till husets skick vid köpet och att man inte får ersättning för förbättringskostnader, så kan ersättningen eventuellt bli lägre än den verkliga kostnaden för reparationen. I fall av mycket allvarliga dolda fel kan köpet eventuellt hävas.

Det är som sagt svårt för mig att göra en precis bedömning. Problematiken kring vad som är ett dolt fel är komplext och är beroende av många olika förutsättningar i det enskilda fallet, jag råder dig därför att ta kontakt med en advokat för att få klarhet frågan.

Med vänliga hälsningar