Latent reavinstbeskattning

Question

Min syster och jag har fått ett fritidshus i gåva av vår mor. Nu vill min syster lösa ut mig. Två mäklare har värderat och vi har kommit fram till ett medelvärde. Det lär vara praxis att man tar hänsyn till ev framtida reavinstbeskattning för den som övertar. Om min syster tvingas sälja huset ganska snart, finns ju risken att hon efter att ha betalat skatt så att säga får ut mindre än jag fått. Om huset inte säljs förrän om många år, så är ju chansen ganska stor att hon "går med vinst". Hur ska man tänka?

Answer 1

Hej,

Tack för din fråga.

När du och din syster fick fritidshuset av eran mor som gåva övertog ni enligt kontinuitetsprincipen i 44 kap. 21 § inkomstskattelagen (IL) hennes skattemässiga situation. Detta innebär att ni övertog hennes omkostnadsbelopp.

När du nu säljer din del av fastigheten till din syster får du enligt 44 kap. 13 § IL skatta för skillnaden mellan ersättningen du fick och det omkostnadsbelopp du har haft för din del av fastigheten. Kontinuitetsprincipen i 44 kap. 21 § blir inte tillämplig då du säljer din del för marknadsvärde.

Din syster blir nu ägare till hela fastigheten. Som omkostnadsbelopp får hon dels det tidigare omkostnadsbeloppet hon hade för sin del av fastigheten plus det belopp som hon gav dig i ersättning för din del av fastigheten.

När hon i framtiden sedan säljer hela fastigheten får hon precis som du skatta för skillnaden mellan ersättningen och hennes omkostnadsbelopp.

Ni behöver alltså inte ta hänsyn till en framtida reavinstbeskattning.
Ni skall inte heller ta hänsyn till den eventuella framtida värdestegringen som kan ske.

För att förtydliga följer nedan ett enkelt exempel.
I exemplet har ingen hänsyn tagits till saker som ökar omkostnadsbeloppet såsom renovering, tillbyggnad m.m.
Hänsyn till kvotering och skattesatser och övrigt underskott i inkomstslaget kapital har ej tagits.

Mor köpte fastighet för 100.000 kronor. Detta blir då hennes omkostnadsbelopp.
Mor ger i gåva till döttrarna A och B, de får 50% vardera.
A och B får då ett omkostnadsbelopp på 50.000 vardera.
Fastighet värderas till 1.000.000 kronor. A:s del är alltså värd 500.000 kronor liksom B:s del.
A köper B:s del för 500.000 kronor. B får gör då en vinst på skillnaden mellan ersättningen och omkostnadseloppet (500.000 - 50.000 = 450.000).
B gör då en vinst på 450.000 kronor som hon måste skatta för.
A äger nu 100% av fastigheten och har fått ett nytt omkostnadsbelopp som är 50.000 kornor (för sin gamla del) plus 500.000 kronor (för sin nya del), totalt 550.000 kronor.
Om A i framtiden säljer för 1.000.000 får hon skatta för skillnaden mellan ersättningen och omkostnadseloppet (1.000.000 - 550.000 = 450.000).
A gör då en vinst på 450.000 kronor som hon behöver skatta för.
Om A säljer för mer än 1.000.000 kronor så gör hon följaktligen mer i vinst.

Här hittar du inkomstskattelagen: https://lagen.nu/1999:1229

Om du har några fler frågor eller om det är något annat du undrar över är du välkommen att ställa en ny fråga.

MVH
Sebastian