FrågaAVTALSRÄTTAvtal31/01/2011

Fel i bostadsrätt

Har just köpt bostadsrätt. Innan köpet kontrollerade vi det som syntes i lägenheten. Hittade inga direkta fel, men laminatgolvet var skadat på 2 ställen och det behövdes målas om. När vi tog bort golvsockeln upptäcker vi omfattande fukt och mögel. Förmodligen läcker ytterväggen! Var står vi juridiskt, kan vi kräva att köpet återgår, eller att vi ska hållas skadelösa ekonomiskt? Vem vänder vi oss till?

Lawline svarar

Då en bostadsrätt utgör lös egendom är det Köplagens (KöpL) felregler som skall tillämpas istället för felreglerna i Jordabalken vilka reglerar köp av fast egendom så som en villa. Utgångspunkten för felbedömningen är avtalet mellan köparen och säljaren. Om bostadsrätten avviker från vad som avtalats mellan er anses fel föreligga (KöpL 17 §). Om bostadsrättens skick inte är omnämnt i avtalet görs felbedömningen utifrån vad köparen med fog kunnat förutsätta om dess skick. Detta innebär att det är omständigheterna vid köpet som avgör vad köparen kunnat förvänta sig. Är det en gammal fastighet med t.ex. gamla stammar i behov av byte kan detta vara en omständighet som bör sänka köparens förväntningar. Att laminatgolvet var skadat skulle kunna vara en omständighet som bör uppmärksamma köparen på lägenhetens skick, dock är detta svårt att bedöma då frågan inte beskriver omfattningen av skadorna på golvet. Det kan trots detta diskuteras om så omfattande skador som läckande ytterväggar borde uppmärksammats av köparen på grund av skadat golv men detta är som sagt något som måste bedömas utifrån omständigheterna i fallet. Om fel anses föreligga är det återigen avtalet som avgör ansvarsfrågan. Om avtalet innehåller någon form av friskrivningsklausul, t.ex. att den är såld i befintligt skick, så kan säljaren endast göras ansvarig under följande omständigheter: 1. Om säljaren före köpet har lämnat uppgifter om bostadsrättens egenskaper som kan antas ha inverkat på köpet. 2. Om säljaren underlåtit att informera köparen om väsentliga omständigheter om bostadsrättens egenskaper som säljaren måste känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att denna information skulle påverkat köpet. 3. Om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. Skulle alltså avtalet innehålla en friskrivningsklausul och ingen av dessa tre situationer föreligger kan inget ansvar göras gällande mot säljaren (KöpL 19 §). Vid köp av bostadsrätter gäller ingen absolut undersökningsplikt så som vid köp av fast egendom. Innehåller avtalet ingen friskrivningsklausul kan dock en sådan eventuell undersökning komma att påverka ansvarsfrågan. Köparen kan nämligen inte åberopa fel som den måste anses ha känt till vid köpet (KöpL 20 §). Har en sådan undersökning av bostadsrätten förekommit kan inte köparen åberopa fel som antingen blev upptäckta under undersökningen, så som det skadade golvet, eller fel som köparen borde upptäckt vid undersökningen. Återigen kommer diskussionen om huruvida läckande ytterväggar är ett fel som man borde upptäcka vid en undersökning. Kommer man fram till att felet borde upptäckts vid en undersökning kan felet inte göras gällande mot säljaren. Skulle säljaren anses ansvarig för felet kan olika påföljder komma ifråga. Köparen har då rätt att kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt kräva skadestånd (KöpL 30 §). Avhjälpande innebär att köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen (KöpL 34 §). Omleverans kan dock inte förekomma i detta fall då en bostadsrätt är ett så kallat specieköp som på grund av dess karaktär inte kan levereras på nytt. Om avhjälpande inte kommer ifråga inom skälig tid efter köparens reklamation kan köparen istället kräva prisavdrag eller häva köpet (KöpL 37 §). Kräver köparen prisavdrag, skall det beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (KöpL 38 §). För att köparen ska kunna häva avtalet krävs att felet är av väsentlig betydelse och att säljaren borde insett detta. Köparen kan också kräva skadestånd för eventuella skador som uppkommit på grund av felet (KöpL 40 §). Återigen är det svårt att bedöma det slutliga ekonomiska resultatet då frågan inte ger tillräcklig information om huruvida ni borde upptäckt felet eller vad som står i avtalet. Jag rekommenderar er att, om ni inte har gjort det, så snabbt som möjligt kontakta säljaren via mail och telefon (det är bra att ha så mycket som möjligt skrivet för att sedan använda det som bevis vid en eventuell tvist) så att ni inte går miste om ersättning på grund av att ni reklamerade för sent. Därefter bör ni kontakta ert försäkringsbolag för att få utrett vem som bör stå som ansvarig för skadorna i fråga. Det kan hända att det är en skada som bostadsrättsföreningens försäkringsbolag bör ta hand om, men om detta vet jag för lite för att kunna avgöra. Hoppas detta varit till någon hjälp. Lycka till.
Martina BlombergRådgivare
Public question details image

Tjänster till fast pris *

Behöver du hjälp med Avtalsrätt och Avtal? Vi hjälper dig till fast pris!

Avtalsgranskning4995 kr

Få ett avtal granskat av en utbildad jurist. Avtalet ska vara på svenska och får vara max 7 sidor långt. Juristen granskar avtalet och återkopplar till dig med skriftlig feedback. Vid behov i form av förslag på ändringar, tillägg och justeringar, samt rådgivning.

Betala medKlarna Logo
* Samtliga fastprisärenden hanteras av en jurist och inkluderar även en telefonavstämning