Överlåtelse av fastighet möjlig även om hyresgäst inte underrättats

Question

Har en hyresvärd rätt att sälja fastighet till annan hyresvärd utan att informera hyresgästerna (i god tid) innan?

Answer 1

Hej!

Med äganderätt följer i princip en fri rätt att avyttra det man äger. Att man upplåtit en nyttjanderätt till något medför inte att rätten att utnyttja sin äganderätt helt upphör. Din hyresvärd kan alltså genomföra en giltig försäljning av fastigheten, där det hus som du har hyresrätt till ligger, utan att i förväg informera dig om eller inhämta ditt samtycke till försäljningen.

Den som säljer en fastighet har dock enligt 7 kap. 11 § jordabalken (JB) (se lagtext: https://lagen.nu/1970:994#K7P11S1 ) en skyldighet att vid försäljningen göra förbehåll om en ej inskriven nyttjanderätt. På så vis kommer hyresrätten att gälla mot den nya ägaren. Om inget förbehåll görs och detta leder till att hyresrätten förfaller har du rätt till skadestånd enligt 7 kap. 18 § JB.

Sker en försäljning gäller hyresrätten mot den nya ägaren om han ägt eller bort äga kännedom om rättighetsupplåtelsen, enligt 7 kap 14 1 st JB.

Om du har skriftligt hyresavtal och har tillträtt lägenheten före försäljningen gäller, enligt 7 kap. 13 § 1 st JB, hyresrätten mot den nya ägaren även om han inte bort känna till att någon hyresgäst fanns.

Efter försäljningen ska du enligt 7 kap. 17 § 1 st JB betala hyran till den nya ägaren. Enligt 2 st samma lagrum ska den nya ägaren uppfylla den tidigare ägarens åligganden mot dig. Gör han inte det är den förra ägaren, enligt 7 kap. 20 § 1 st JB, ersättningsskyldig mot dig för de skador du lider pga detta.

Med vänlig hälsning