Skriftlig utfästelse om framtida försäljning av fast egendom

Question

Hej,

undrar om skriftlig utfästelse om att i framtiden sälja fast egendom är bindande/giltig?

Answer 1

Hej!

Vid försäljning/köp av fastigheter är det reglerna i Jordabalken 1970:994 (JB) som gäller, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1. Formkraven i 4 kap. 1 § JB måste vara uppfyllda för att ett köp av fast egendom ska anses vara giltigt. Det som avgör är om ett bindande avtal träffats eller inte. Ett sådant måste alltså uppfylla formkraven i 4 kap. 1 § JB. För det första måste en köpehandling upprättats som skrivits under av säljaren och köparen. För det andra måste denna handling innehålla uppgift om köpeskillingen, fastigheten som köpet avser och en överlåtelseförklaring, där säljaren förklarar att egendomen överlåts på köparen. Om dessa krav inte är uppfyllda är avtalet ogiltigt.

Av 4 kap. 1 § JB framgår bl.a. att det är skriftliga avtal som är bindande och att muntliga avtal om köp inte är bindande. Detta gäller dock det faktiska köpet och inte ett löfte om framtida försäljning. Enbart en skriftlig utfästelse om framtida försäljning av fast egendom är inte bindande, eftersom formkraven i JB måste vara uppfyllda vid försäljning/köp av fast egendom. Detta är en allmän princip som framgår av tidigare rättsfall på området, se t.ex. https://lagen.nu/dom/nja/1984s673, https://lagen.nu/dom/nja/1987s726 samt https://lagen.nu/dom/nja/2002s467.
För att skadestånd ska bli aktuellt i dessa situationer krävs att antingen säljaren eller köparen uttryckligen, i samband med uppgörelsen, har tagit på sig ett ansvar att, om löftet inte infrias, ersätta eventuell förlust hos motparten.

Sammanfattningsvis: Ett avtal om rätt att i framtiden köpa fast egendom är ogiltigt och det går alltså inte att framtvinga en försäljning på grund av löftet som getts om den framtida försäljningen (om inte avtalet uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § JB). Skadestånd kan dock bli aktuellt om motparten tagit på sig ansvar att ersätta en eventuell förlust.

Med vänliga hälsningar