Lawline svarar
Hej!
Gällande regler för köp av fast egendom finns i 4 kap. jordabalken (JB).
Avtal om köp av fastighet måste uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt. Dessa formkrav anges i 4 kap. 1 § 1 st JB. För det första måste en köpehandling upprättas som underskrivs av säljaren och köparen. För det andra måste denna handling innehålla uppgift om köpeskillingen, fastigheten som köpet avser och en överlåtelseförklaring, vari säljaren förklarar att egendomen överlåts på köparen. Om dessa föreskrifter inte är uppfyllda är avtalet ogiltigt, 4 kap. 1 § 3 st JB.
Av formkraven i 4 kap. 1 § 1 st JB framgår att muntliga avtal om köp av fast egendom är ogiltiga. Av HD:s praxis framgår vidare att löfte om att sälja fastighet ej heller bindande. Detta förhindrar dock inte att ett skadeståndsåtagande kan göras i samband med en uppgörelse som syftar till ett framtida köp. En förutsättning för skadeståndsansvar i dessa situationer är dock att antingen säljaren eller köparen uttryckligen, i samband med uppgörelsen, tar på sig ett ansvar att ersätta motpartens förlust till följd av att löftet inte infrias. Viktigt är att skadeståndsansvar inte innebär att en giltig fastighetsöverlåtelse är för handen. Den tilltänkta köparen kan alltså inte på grund av att löftesgivaren har åtagit sig ett skadeståndsansvar framtvinga en överlåtelse av fastigheten.
Det förekommer att säljare och köpare träffar ett s.k. handpenningavtal. Ett sådant avtal innebär att säljare och köpare träffar avtal om att ingå ett fastighetsköp och att ett belopp lämnas som handpenning för det framtida köpet. Om sedan säljare och köpare träffar ett giltigt avtal om försäljning av fastigheten avräknas det överlämnade beloppet från handpenningen. HD har genom sin praxis tolkat handpenningavtal som ett åtagande från köparens sida att ersätta säljarens skada om köparen inte fullföljer sitt löfte om att köpa fastigheten. Det spelar ingen roll om något sådant skadeståndsåtagande framgår uttryckligen av handpenningavtalet eller ej. Om det däremot är säljaren som bryter överenskommelsen är han eller hon skyldig att ersätta köparens förlust endast om ett sådant skadeståndsåtagande uttryckligen framgår av avtalet. Det innebär att säljaren, trots att handpenningavtal har träffats, kan välja att sälja fastigheten till någon annan än den tilltänkte köpare och samtidigt undgå skadeståndsansvar förutsatt att säljaren inte har åtagit sig ett sådant skadeståndsansvar enligt handpenningavtalet. Om säljaren inte fullföljer sitt löfte måste han dock betala tillbaka handpenningen.
Sammanfattningsvis är den avgörande frågan huruvida ni har träffat ett bindande avtal om fastighetsköp eller inte. Bindande avtal träffas genom uppfyllande av formkraven i 4 kap. 1 § JB. Om ni endast har träffat ett handpenningavtal kan säljaren ångra sig och undgå skadeståndsansvar såvida säljarens ansvar inte har reglerats uttryckligen i handpenningavtalet. Säljaren är dock skyldig att betala tillbaka handpenningen. Med hänsyn till att jag inte känner till alla omständigheter kan jag inte ta ställning till huruvida ett bindande avtal om fastighetsköp föreligger. Jag råder dig att ta kontakt med en jurist.
JB hittar du här: https://lagen.nu/1970:994
Vänligen,
