Prisavdrag på grund av fel

Question

Hej,

Vi har köpt ett 100 år gammalt renoverat hus i Hindås som efter vår inflyttning visat sig innehålla 2 dolda fel.

1. En vedeldad bakugn i köket som ej fungerar

2. En kakelugn i vardagsrummet som ej fungerar

I samband med köpet skrev säljaren under en objektbeskrivning där det bl a står att det i köket finns ¨en gammal fin inmurad bakugn i mursstocken¨. Det står vidare att huset värms upp med en kombipanna , kakelugn och vedspis.

I kontakter med säljaren innan köpet påstod säljaren vid ett flertal tillfällen att allt fungerade och att sotning utfördes var tredje månad. Vid visningen av huset hängde brödkakor i kökstaket som sades vara bakade i bakugnen.

Vi har nu efter köpet av fått reda på att den vedeldade bakugnen utdömdes av sotare 2 år innan huset såldes och är dessutom igenmurad. ( Brödkakorna var bakade för 10 år sedan).

Eftersom säljaren 3 dagar innan tillträdesdagen varnade oss för att sova i samma rum som kakelugnen anlitade vi snarast en sotare som vid kontroll dömde ut både kakelugnen och dess rökkanal.

Vi har haft både möte med säljaren och mäklaren och diskuterat den uppkomna situationen.
Vi diskuterar nu en prisnedsättning. Säljaren har motvilligt gått med på en prisnedsättning med 25.000 kr vilket vi tycker är alldeles för lite.

• Bakugnen går ej att återställa eftersom dess rökkanal är borttagen.

• Kakelugnen och tillhörande rökkanal går att åtgärda. Kostnad ca 60.000 kr.

• Fastigheten kostade 2.650.000 kr.

Hur tycker ni att vi skall agera ?

Answer 1

Hej

Tack för er fråga. Jag kommer inledningsvis att tydliggöra vad en juridisk bedömning av situationen innebär, dvs. kan bak- och kakelugnarna utgöra fel på fastigheten (1) och är i så fall felen relevanta i den betydelsen att ni kan begära prisavdrag (2) och till vilket belopp(3)? Därefter ger jag råd kring hur ni bör agera.

Kanske är ni överens med säljaren om att ni har rätt till prisavdrag och det ända som återstår att enas kring är prisavdragets storlek. Detta är i så fall bra och innebär att ni kan fokusera på sista delen (3) av mitt svar.

(1) Fel vid köp av fastigheter kan delas in i två typer, konkreta och abstrakt. Ett konkret fel innebär att fastigheten avviker från uppgifter som säljaren har lämnat, medan ett konkret fel innebär att fastigheten avviker från normal standard. Abstrakta fel kan förekomma inte bara då säljaren lämnat skriftliga garantier, utan även exempelvis då muntliga uppgifter eller uppgifter i annonser inte stämmer överens med verkligheten. Det är emellertid viktigt att de uppgifter säljaren lämnat är någorlunda preciserade och att de gjort intryck på er och därigenom inverkat på köpet. Vidare är det viktigt att ta hänsyn till alla omständigheter, om säljaren gör ett uttalande som inte stämmer överens med vad köparen faktiskt måste ha observerat är det inte säkert att säljarens uttalande kan tillmätas någon betydelse. Det är möjligt att de icke fungerande bak- och kakelugnarna utgör abstrakta fel, men om så inte är fallet återstår att pröva om de utgör ett konkret fel, dvs. om de avviker från normal standard. Ramen för vad som i ett konkret fall får anses vara normal standard är faktorer som ålder och underhåll . Ert hus är 100 år gammalt och i första hand är det därför omfattningen på renoveringen som avgör om fungerande bak- och kakelugnar utgör normal standard.

(2)För att ett abstrakt eller konkret fel skall medföra rätt till prisavdrag (vissa fall hävning och skadestånd) krävs bla. att ni reklamerat och att det i köpehandlingarna inte finns en påföljdsfriskrivning. Att ni inte får ha känt till felaktigheterna är en självklarhet. Vad gäller konkreta fel krävs att ni fullgjort er undersökningsplikt och att felet därmed är ett s.k. dolt fel. Av allt att döma har ni fullgjort denna med tanke på att rökkanalerna inte är synliga. Säljarens betryggande uttalanden medför dessutom att omfattningen av undersökningsplikten av bak- och kakelugnarna reducerats.

(3) Storleken på prisavdraget beräknas enligt den proportionella metoden som innebär att man först skall fastställa fastighetens värde utan respektive med fel vid tillträdestidpunkten. Prisavdraget utgör skillnaden uttryckt i procent av den avtalade köpeskillingen. Det innebär att om värdet på fastigheten på tillträdesdagen är 2 700 000 kr utan fel och 2 430 000 kr med fel är skillnaden 10 % och ni har rätt till ett prisavdrag på (10 % gånger 2 650 000 kr) 265 000 kr. Problemet med denna beräkningsmetod är förstås att det är mycket svårt att uppskatta värdet på en fastighet med och utan fel och därför kan kostnaderna att avhjälpa felen användas som vägledning. Vad gäller kakelugnen är därmed 60 000 kr en rimlig uppskattning, ett prisavdrag på grund av att bakugnen inte fungerar är betydligt svårare att uppskatta.

Sammanfattningsvis delar jag er uppfattning att den erbjudna prisnedsättningen på 25 000 kronor är alldeles för låg. I första hand bör ni försöka kommer överens på frivillig väg och ett visst mått av kompromiss är att föredra framför att låta en domstol avgöra frågan. Om ni ännu inte har betalt hela köpeskillingen har ni möjlighet att hålla inne den del som motsvarar prisavdraget och eventuellt skadestånd. Detta är ett effektivt medel, men det är viktigt att ni gjort en korrekt bedömning av era skadeanspråk eftersom ni annars själva kan drabbas av skadeståndskrav från säljarens sida. För att öka er möjlighet att få tillstånd en rimlig prisnedsättning bör ni i vart fall upplysa säljaren om att ni är beredda att gå vidare i en rättslig process och även överväga att vända er till en yrkesverksam jurist.

Lycka till,