Lawline svarar
Hej,
Inom rättsområdet sakrätt behandlas konfliktsituationer som denna, där en rättighet (servitutet) ställs mot en konkurrerade rättighet (den rätte ägarens äganderätt). För att tydliggöra hur konflikten löses är det vanligt att använda sig av de tre gestalterna A, B och C. I det följande representerar A den rätte ägaren av den tjänande fastigheten och B representerar ”boven” dvs. den som gjort ett ogiltigt förvärv och därefter avtalat om ett servitut med person C.
Innan jag beskriver hur konflikten löses vill jag först påpeka att det är möjligt för B att göra ett godtrosförvärv enligt 18 kap. 1 § Jordabalken (JB) och 18 kap. 3 § JB. Nu framgår det emellertid av frågan att så inte är fallet varför jag utlämnar den möjligheten i det följande och istället utgår från att B inte gjort ett godtrosförvärv.
Huvudregeln är att A i egenskap av den vars rättighet är äldst skall ges företräde framför C. Det innebär att servitutet i denna händelse får ge vika. För de eventuella kostnader C drabbas av kan denne då begära skadestånd av B.
Från denna huvudregel finns ett undantag i 18 kap. 1 § 2 st. JB som innebär att om B upplåter (ex: hyra ut) ett servitut till C som varken ägde eller borde äga kännedom om att B inte var rätt ägare så skall C ges företräde framför A. Denna godtrosregel är inte tillämpbar vid överlåtelser (ex: gåva eller försäljning) och bör sannolikt inte heller vara tillämpbar om B var i ond tro (dvs. kände till att A var ägare) och dessutom saknade lagfart. I sammanhanget måste också 18 kap. 3 § JB beaktas som föreskriver en rad situationer i vilket ett godtrosförvärv av servitutet inte är möjligt. Eftersom A och B:s avtal är ogiltigt pga. 29 § AvtL. utgör denna paragraf emellertid inget hinder mot C:s möjlighet att göra ett godtrosförvärv enligt 18 kap. 1 § 2 st. JB.
Är godtrosregeln i 18 kap. 1 § 2 st. JB tillämpbar innebär det att A tvingas acceptera att fastigheten belastas av ett servitut till C:s förmån. I den mån detta innebär skada för A kan denne ha rätt till ersättning från staten som då i sin tur kan vända sig mot B.
Regleringen kring denna typ av konflikter kan med all rätt uppfattas som krångliga. För att om något underlätta kan det hjälpa att tydliggöra syftet bakom reglerna som är att underlätta omsättningen av fastigheter genom att kunna fördela och förutse riskerna. C kan minimera sin risk genom att undersöka vem som innehar lagfart och A kan minimera sin risk genom att ansöka om lagfart eller som i detta fall så snart som möjligt efter att tvånget utövats kräva tillbaka fastigheten. Därmed har båda parter möjlighet att agera på ett sådant sätt att risken för en konflikt mellan A och C pga. av B:s agerande minimeras.
Med vänliga hälsningar,
