Räknas det som andrahandsuthyrning trots att ingen hyra betalas?
Hej,
Vi har en liten lägenhet i samma kvarter där vi har vår bostadsrätt som vi vill använda som bostad till en barnflicka. Normalt är nog att ha en au-pair inneboende, men vi vill ha separat boende för henne.
Innan vi förbinder oss vill vi förstå om vi har legal rätt att låta någon annan än vi som ägare till bostadsrätten bo där. Vi kommer med andra ord inte hyra ut bostadsrätten till henne, utan hon kommer få bo där som en del av den ersättning hon får för de barnpassningstjänster hon utför åt oss. Behöver vi söka tillstånd hos bostadsrättsföreningen? Kan de neka oss att låta henne bo där?
Vi byter barnflicka varje läsår.
Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det framgår inte helt tydligt av din fråga huruvida lägenheten är en bostadsrätt eller hyresrätt. Mitt svar kommer utgå från att det rör sig om en bostadsrätt. Om så inte är fallet är du välkommen att kommentera nedan eller skicka in en ny fråga.
Reglerna kring bostadsrätter återfinns främst i bostadsrättslagen (BRL) varför mitt svar huvudsakligen kommer utgå från denna lag. Inledningsvis kan konstateras att även andrahandsupplåtelser av bostadsrätter som sker utan ersättning omfattas av bostadsrättslagens bestämmelser. Det har alltså ingen betydelse att er au-pair inte betalar för att bo i bostadsrätten.
När får man hyra ut en bostadsrätt i andra hand?
En bostadsrättshavare (i detta fall är du bostadsrättshavare) får hyra ut sin bostadsrätt till någon som inte är medlem i bostadsrättsföreningen enbart om bostadsrättsföreningens styrelse har samtyckt till uthyrningen (7 kap. 10 § BRL). Bestämmelsen är tvingande.
Vad händer om man hyr ut utan samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse?
Då bestämmelsen om samtycke är tvingande innebär det att du kan förlora din nyttjanderätt till bostadsrätten om du skulle hyra ut bostadsrätten utan styrelsens samtycke (7 kap. 18 § 2 p. BRL). Om du förlorar din nyttjanderätt måste du flytta från din bostadsrätt. Först måste styrelsen dock ge dig chans till rättelse vilket innebär att du måste inhämta samtycke från styrelsen eller tillstånd från hyresnämnden, utan dröjsmål (7 kap. 20 § BRL). Om du hinner vidta rättelse innan föreningen säger upp dig eller om föreningen säger upp dig senare än inom 2 månader från den dag de fick reda på att du hyr ut utan samtycke, kan föreningen inte tvinga dig att skiljas från lägenheten (7 kap. 21 § BRL).
Kan jag få tillstånd att hyra ut bostadsrätten på annat vis?
Om bostadsrättsföreningens styrelse inte lämnar samtycke till en andrahandsuthyrning kan du vända dig till hyresnämnden för att få tillstånd att hyra ut. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl att hyra ut i andra hand och om bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11 § BRL). Som regel har bostadsrättshavaren stor frihet att hyra ut i andra hand för att under en tid bo på annan plats. Ett skäl att ge tillstånd för andrahandsuthyrning som nämns i bostadsrättslagens förarbeten är t.ex. studier eller jobb på annan ort (Prop. 2013/14:142). Eftersom ni inte längre bor i bostadsrätten och inte heller avser att flytta tillbaka av vad jag kan utläsa av frågan väger era skäl troligen något lättare men det finns helt klart en chans att få tillstånd av hyresnämnden.
Sammanfattning
Andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt som sker utan ersättning kräver ändå samtycke av bostadsrättsföreningen. Ni måste därför vända er till bostadsrättsföreningen för att få detta samtycke. Om ni inte skulle få samtycke av bostadsrättsföreningen kan ni vända er till hyresnämnden som kan ge er tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand. Om ni skulle låta au-pairen bo i lägenheten utan något samtycke kan ni förlora nyttjanderätten till lägenheten. Mitt råd är alltså att ni vänder er till bostadsrättsföreningen för att söka samtycke.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
