Vilka är förutsättningarna för att åberopa dolda fel i fastigheter?
Vi har hittat elfel i vårat hus som vi köpte för drygt 4 år sedan, kan vi åberopa dolda fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Det är tyvärr för lite information i frågan för att jag ska kunna besvara frågan på ett konkret och utförligt sätt. Mitt svar är därför högst generellt, men jag hoppas att ni ändå får lite vägledning.
Eftersom er fråga berör ett fastighetsköp blir jordabalken (JB) tillämplig.
Det finns två typer av faktiska fel på en fastighet; konkreta fel och abstrakta fel. Ett konkret fel består i att fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av köpeavtalet, medan ett abstrakt fel rör fallet då fastigheten avviker från vad köparen haft anledning att förutsätta vid köpet (4 kap. 19 § JB). En köpare har en mycket långtgående undersökningsplikt vid fastighetsköpet som innebär att fel som köparen upptäckte eller borde ha upptäckt vid undersökningen inte kan göras gällande. Huruvida ett fel är dolt beror således på vad köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten.
Reklamationsplikt och preskriptionsregeln
Förutsatt att ni har uppfyllt er undersökningsplikt och ett fel föreligger måste ni även reklamera felet i tid till säljaren. Reklamationen ska ske inom skälig tid från det att ni har märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad som är skälig tid varierar med hänsyn till köparens kvalifikationer och övriga omständigheter i det enskilda fallet. I förarbetena till jordabalken sägs det att reklamationsplikten börjar löpa då felet framträder på ett påtagligt sätt.
Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att denne har tillträtt fastigheten (4 kap. 19 b § JB). Det innebär att man kan göra gällande fel inom tio år från det att man har tillträtt fastigheten. Eftersom ni köpte den för drygt fyra år sedan borde preskription inte ha skett och ni kan alltså göra felet gällande, förutsatt att ni har uppfyllt undersökningsplikten (se ovan).
Slutsats
Ovan har jag redogjort för förutsättningarna att åberopa dolda fel i en fastighet. Eftersom jag inte har alla omständigheter blir det dock svårt för mig att svara mer konkret på vad som gäller i just ert fall. Om ni skulle behöva ytterligare vägledning får ni gärna ställa en mer preciserad fråga så hjälper vi er vidare.
Med vänlig hälsning,
