Vi har ingått köpeavtal om köp av fastighet som nu visar sig ha 20 kvm mindre än angivet i avtalet och taxeringsunderlaget. Vad har vi för rättigheter?
Vi har skrivit på ett köpeavtal för ett hus och betalt handpenning.
Nu visar det sig att huset är 20 kvadratmeter mindre än vad det står i avtalet och taxeringsunderlaget. Köparen viste detta men hade inte sett att mäklaren uppgett fel värde.
Vilken rätt har vi som köpare?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag förstår din fråga undrar du huruvida skillnaden i kvadratmeter mellan avtalet och verkligheten är något som kan ge er som köpare rätt att göra gällande någon rättslig påföljd. För att besvara denna fråga är det främst jordabalken (JB) som är aktuell, och då särskilt dess 4 kap om köp av fast egendom. Jag förmodar då att det rör sig om en fastighet i detta fall.
För att utreda huruvida denna avvikelse är något som ni som köpare kan göra gällande gentemot säljaren, måste man gå igenom vissa steg för att konstatera att det rör sig om ett så kallat dolt fel. Säljare ansvarar nämligen endast för sådana fel som i rättslig mening anses ha varit dolda vid köpet, samt för sådant som säljaren lämnat utfästelser om men som sedan visar sig avvika från utfästelsen.
Jordabalkens regler om fel vid köp av fastighet
Först och främst bör nämnas att reglera om fel vid köp av fastighet i jordabalken är så kallat dispositiva. Detta innebär att säljaren i köpeavtalet kan göra vissa friskrivningar från att till exempel behöva ansvara för vissa fel, samt från att köparen vid fel ska kunna göra gällande vissa påföljder. Denna typ av friskrivningar ska dock för att vara giltiga och gällande vara mycket klara och tydliga. Dessutom gäller så att generella friskrivningar inte omfattar sådana dolda fel som säljaren vet om. I så fall har denne upplysningsplikt.
Det sagda handlar alltså om friskrivningar i köpeavtalet, som kan ha avgörande inverkan på vilka fel och påföljder som ni som köpare kan göra gällande gentemot säljaren. Ni bör alltså börja med att se igenom köpeavtalet för att få en överblick om huruvida det finns friskrivningar, och i så fall vad de gäller. I nästa del behandlas frågan om det rör sig om ett dolt fel eller fel på grund av att fastigheten avviker från en utfästelse.
Fel?
För att utreda om det föreligger ett dolt fel måste först konstateras att det faktiskt rör sig om ett fel. I detta fall verkar det som att avtalet helt enkelt avviker från vad som faktiskt är fallet. Det spelar för denna del ingen roll att det också står fel i taxeringsunderlaget. Det rör sig ändå om ett tydligt fel i fastigheten, på så sätt att den avviker från vad som framgår av avtalet. Detta innebär enligt huvudregeln att man som köpare kan ha rätt att göra gällande påföljder gentemot säljaren (se 4:19 JB).
Dock så följer av 4:19 andra stycket JB att det inte räcker att det endast föreligger ett fel. Felet måste också ha varit dolt för att säljaren ska kunna bli tvungen att ansvara för det. Detta följer av att ni som köpare har en så kallad undersökningsplikt.
Dolt fel eller utfästelse?
Den första frågan i denna del blir om avvikelsen av kvadratmeter faller innanför eller utanför er undersökningsplikt. Det kan sägas att undersökningsplikten vid köp av fastigheter är rätt omfattande. Med detta sagt är det enligt min uppfattning osannolikt att avvikelsen på 20 kvadratmeter utgör ett dolt fel, eftersom fastighetens kvadratmeter vanligtvis är något som utan höga kostnader går att verifiera. Detta innebär att det sannolikt inte rör sig om ett dolt fel.
Detta innebär dock inte automatiskt att ni inte har rätt att göra gällande påföljder. Det finns nämligen situationer då köparens undersökningsplikt reduceras eller helt faller bort. Detta händer främst i sådana situationer då säljaren tydligt utfäst någonting, antingen i avtalet eller muntligt (eller både och).
Vad som menas med en utfästelse är att säljaren antingen i avtalet eller muntligt exempelvis kan ha uttryckligen garanterat att fastigheten ska ha ett visst antal kvadratmeter. Denna typ av garantier eller utfästelser måste dock vara klara och tydliga. Tyvärr räcker det inte om det i avtalet endast står något i stil med "fastigheten har enligt taxeringsunderlaget 110 kvm". Det krävs alltså snarare att köparen tydligt bekräftat eller lovat att det rör sig på detta sätt. I ett sådant fall faller er undersökningsplikt bort, eftersom man inte ska behöva undersöka något som säljaren uttryckligen lovat.
Rättsfallet NJA 1983 s. 858 är ett fall inte helt olik er situation. I fallet ansågs uppgifter om fastighetens areal som säljaren lämnat under köpeförhandlingarna utgöra en utfästelse som befriade köparen från undersökningsplikt. I fallet konstaterades att köparna fått uppgift om tomtarealen dels från fastighetsmäklaren dels genom en fastighetsbeskrivning och dels muntligen från den ena säljaren på en direkt fråga om tomtens storlek. Köparen fick då alltså rätt till prisavdrag på sätt som motsvarade fastighetens verkliga värde, med avdrag för de icke-existerande kvadratmeterna.
Vad kan ni göra gällande för påföljder?
Det finns alltså en möjlighet för er att visa att det här rör sig om ett fel i fastigheten som ni inte borde ha upptäckt eftersom köparen lämnat utfästelse om saken. Om ni lyckas göra detta innebär det att ni kan göra gällande köprättsliga påföljder. I en situation som denna, då felet utgörs av felaktigt angivet antal kvadratmeter, är det prisavdrag som är den aktuella påföljden (se 4:19 & 19 c JB). Detta innebär att ni helt enkelt får en rabatt på fastigheten som motsvarar det pris fastigheten borde ha haft med hänsyn till att det är 20 kvm mindre än vad som angivits.
Ytterligare en viktig sak att komma ihåg är att ni måste reklamera detta fel inom "skälig tid" enligt 4:19 a JB. Vad som närmare menas med detta uttryck är inte uttryckligen bestämt någonstans, men har utretts i olika situationer i praxis. Huvudsaken är dock att ni agerar förhållandevis snabbt vad gäller att göra säljaren varse om att ni vill klaga på fastigheten för att den har ett fel, och att ni vill göra gällande prisavdrag. Eftersom ni nyss verkar ha köpt fastigheten bör det i varje fall inte vara för sent för att reklamera.
Sammanfattning
Min rekommendation är att ni först och främst undersöker avtalet för att leta efter eventuella friskrivningar. Därefter bör ni försöka se efter om det i avtalet verkar finnas utfäst att fastigheten ska ha ett visst antal kvadratmeter, eller om detta kan ha framkommit muntligen innan köpet. Därefter bör ni såklart se till att så snart ni kan reklamera hos säljaren.
Det finns en risk att säljaren inte direkt medger era anspråk, vilket innebär att ni kan komma att behöva ytterligare rådgivning inför en rättslig tvist. I sista hand kan ni behöva stämma säljaren i domstol om ni anser att ni har rätt men säljaren vägrar medge era krav. I sådana fall rekommenderar jag att ni tar hjälp av en professionell jurist på Lawlines juristbyrå. Om ni skulle vara intresserade av det kan ni kontakta mig på mailen nedan.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänlig hälsning,
