Vem ansvarar vid fel i fastighet?
Dolt fel?
Sålde ett hus för sju år sedan. Köparen hör nu av sig och vill hävda dolt fel och ev krav på prisavdrag.
Huset är ca nio år gammalt - vi ägde det endast ca 18 mån och hade köpt det av en person som köpte det nytt och ägde det blott nio månader.
Köparna hörde till av sig oss för drygt en månad sedan. De berättar då att det uppstått problem med sprickor i fasaden, som de försökt få husbyggaren att åtgärda. Denne avsäger sig ansvar för alla utom dem som de har sålt direkt till och menar att våra köpare har avtal med oss. Min bedömning är att detta iofs är korrekt.
Men - de berättade även att redan för två år sedan var det problem med sprickor i fasaden (puts m luftspalt). Husbyggaren åtgärdade dessa (på alla hus i området). Vi fick ingen information om det.
Nu visar det sig alltså att åtgärden inte hjälpte och sprickor uppstått igen. Köparen hör då av sig till oss med krav. De vill att vi "anmäler vidare" till den vi köpte av (som i sin tur ska ställa kravet på husbyggaren). De menar att vi bara är en "mellanhand". Vi vill inte utan vidare acceptera deras krav och föra det vidare utan att först nogsamt gå igenom eventuella konsekvenser för oss.
Och - om jag förstått rätt så skulle vår köpare hört av sig till oss vid första tillfället och då även gett oss möjlighet att åtgärda felet. Så har inte skett och i och med att husbyggaren nu faktiskt åtgärdat en gång (och därmed åtagit sig ansvar) anser vi att de inte kan hävda dolt fel mot oss nu. Stämmer det?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
När man pratar om fel i fastighet finns det två olika kategorier; att fastigheten avviker från vad som följer av avtalet eller att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. (4 kap. 19 § 1 st JB) Eftersom det i din fråga rör sig om sprickor i fasaden rör det sig om den sistnämnda kategorin och fel föreligger således om sprickor i fasaden gör att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vid denna bedömning ska man göra en objektiv bedömning av om fastigheten avviker från normal standard, dvs. om fastigheten avviker från sådant som en köpare kan förvänta sig av en fastighet i liknande skick. Här spelar faktorer som fastighetens ålder, typ av fastighet osv. in.
Även fast det skulle anses föreligga fel i fastighet krävs det att det rör sig om ett dolt fel för att köparen ska kunna göra felet gällande. Vid fastighetsförsäljning har köparen en så kallad absolut undersökningsplikt vilken medför att säljaren inte kan hållas ansvarig för sådana fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning. Regeln medför även att köparen säljaren endast ansvarar för så kallade dolda fel. (4 kap. 19 § 2 st JB) Frågan om vem som ansvarar beror således av om felet hade kunnat upptäckas vid en undersökning och således om felet är att anse som ett dolt fel eller inte.
Precis som ni skriver får inte säljaren göra gällande fel om han inte lämnar köparen meddelade om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. (4 kap. 19 a § JB) När sprickorna uppstod för två år sedan borde alltså säljaren meddelat er om det för att kunna göra dessa fel gällande. Eftersom det nu har gått två år sedan som köparen märkte felet har dennes rätt att göra felet gällande gentemot er gått förlorad.
Slutsats
Köparnas möjlighet att rikta ansvar mot er för dolt fel har alltså gått förlorad eftersom de reklamerat felet för sent. Köparna skulle däremot kunna vända sig mot husbyggaren och åberopa fel i tjänsten eftersom sprickorna i fasaden uppstått igen trots att felet skulle vara åtgärdat. Även här måste köparna reklamera inom skälig tid från det att de märkte eller borde ha märkt att sprickorna uppstått igen. De ska då alltså reklamera till husbyggaren. (17 § KTjL)
Ni skriver att husbyggaren avsäger sig allt ansvar förutom gentemot dem som de sålt direkt till. Finns det något avtal där detta framgår? Oavsett om det finns något avtal så är konsumenttjänstlagens bestämmelser tvingande gentemot konsumenten (3 § KtjL) vilket medför att avtalsvillkor till nackdel för konsumenten jämfört med lagens bestämmelser är utan verkan. Utifrån informationen i er fråga är min bedömning att det är husbyggaren som ansvarar. Ni ska alltså inte behöva vara någon mellanhand.
Hoppas detta besvarade er fråga och gav klarhet i rättsläget! Om något är otydligt eller om ni har ytterligare funderingar är ni varmt välkomna att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.
Med vänlig hälsning,
