Vem ansvarar för fel i objektbeskrivningen och vad kan man göra åt det?
Fel i objektbeskrivning vid köp av bostadsrätt.
Hej,
Vi köpte en bostadsrätt för ca 8 månader sedan med inflyttning ca 6 månader sedan. I objektbeskrivningen
stod där: Kök från (ex Ballingslöv) vilket vi var väldigt attraherade av och spelade roll för oss i budgivningen som uppstod. Senare upptäckte vi att köket var från IKEA istället. Vi tog upp detta med säljaren och denna säger att hen hade fått den infon när hen köpte den från hens säljare.
Två saker:
1. Hur fastställer man värdet/skadan på det inträffade. (enbart faktiskt prisskillnad på kök? På själva värdet och dragningen på budgivningen?) Blir falsk marknadsföring.
2. Säljaren som jag förstår har ansvar för objektbeskrivningen, att den stämmer, oavsett om hen har fått info från tidigare ägare. Vad gäller, samt vad har mäklaren för skyldigheter här.
Enligt mig är detta ett grovt fel i objektbeskrivningen som påverkat pris, samt värdet på lägenheten.
Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag tolkar din fråga undrar du undrar hur man fastställer man värdeminskningen på ert köp vid ett kök som inte överensstämmer med objektbeskrivningen, och om det kan anses vara fel i ert köp. Den lag som är tillämplig är köplagen, då köp av en bostadsrätt av en privatperson anses vara köp av en lös egendom (1§ 1st köplagen). En rad faktorer spelar roll för att kunna besvara dina frågor, och jag ska försöka besvara dem nedan.
Fel på bostadsrätten
Huvudregeln är att fel föreligger om bostadsrätten avviker från vad som är avtalat mellan parterna vad avser mängd, kvalitet, tillverkning och andra egenskaper (17 kap. 1§ köplagen). Objektsbeskrivningen har i rättsfall ansetts utgöra del av avtalet, vilket innebär att vad som avviker från objektbeskrivningen kan anses utgöra ett fel, lite beroende på vad det är som avviker. Det anses även föreligga fel i bostadsrätten om den avviker från vad säljaren lämnat för uppgifter om den vid marknadsföringen och före köpet, som kan antas ha inverkat på köpet (18§ köplagen). Du uppger att märket på köket har inverkat på ert köp, vilket köparen inte behöver känna till egentligen. Även på denna grund kan avvikelsen i objektbeskrivningen anses utgöra ett köprättsligt fel som ni kan göra gällande mot säljaren. I ett rättsfall ansågs felaktigt angivna kvadratmeter i en annons och fastighetsbeskrivning utgöra en utfästelse som säljaren hade gjort, och ansågs utgöra grund för felansvar (RH 1997:31).
Undersökningsplikt
Det finns ingen generell undersökningsplikt enligt köplagen, men dock finns det regler om vad som gäller om säljaren uppmanar köparen om att undersöka varan, eller om köparen gör en undersökning på eget initiativ. Då får köparen inte åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid undersökningen (20 2st köplagen). Det innebär att om ni hade kunnat upptäcka detta redan vid köpet, kan ni inte åberopa detta som fel, såvida inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Skäl som neutraliserar er undersökning, är om säljaren har lämnat besked om en viss specifik uppgift, exempelvis märket på köket. Så er möjlighet att åberopa felet beror på hur lätt detta varit att upptäcka för er vid undersökningen av lägenheten, men då säljaren nämnt i objektbeskrivningen att köket är av visst märke, kan ni även därför anses ha fått en lättnad i er undersökning och ändå kan åberopa felet.
Påföljder vid fel och beräkning av priset på värdeminskningen
Om varan kan anses felaktig enligt ovan, och det inte beror på köparen, kan ni som köpare kräva i detta hänseende främst prisavdrag, men även skadestånd och i extremfall hävning (30§ köplagen). Men för att kunna göra detta gällande måste ni ha reklamerat felet till säljaren i tid. Ni ska även undersöka varan så fort omständigheterna medger det (31§ köplagen). Reklamationsfristen börjar i regel löpa från undersökningen eller när ni fick besittning av lägenheten. Men mellan privatpersoner finns i regel inget krav på en grundlig undersökning, men man ska omgående göra en ytlig undersökning. Återigen spelar det roll hur lätt det var för er att upptäcka att det var ett annat kök. Vad ni borde ha upptäckt avgörs i enskilt fall. Ni ska reklamera inom skälig tid från det att ni märkt felet, och ni måste varit specifika med felet (32§ köplagen). Vad skälig tid är varierar från fall till fall, men köparen förlorar rätten att åberopa felet om den inte reklamerar inom 2 år från tillträdet.
Huvudsakligen ska avhjälpande och omleverans ske innan man får begära prisavdrag. Detta innebär att man som köpare först kan göra gällande att säljaren antingen ska leverera om eller rätt till felet, alltså tillsätta nytt kök. Men kan det inte ske, vilket oftast är fallet vid köp av privatpersoner, så får ni begära prisavdrag vilket är det mest rimliga i er situation (37§ köplagen). Prisavdraget beräknas så att varan motsvarar skicket som den var i, med felet (38§ köplagen). Tiden som priset ska beräknas utifrån är tidpunkten för när ni fick besittning av lägenheten, inte köpet. Det räcker alltså att felet inneburit en värdeminskning i varan, så att köparen försätts i samma läge som om uppgiften ingått i avtalet. Man måste alltså fastställa värdet på lägenheten med och utan det felaktiga köket i, och normalt tar man hänsyn till marknadsvärdet, men det är en bedömning som får göras i varje enskilt fall.
Om det är så att felet är av väsentlig betydelse för dig, och säljaren har insett detta när ni ingick avtalet, får ni lov att häva köpet (39§ köplagen). Det ska dock mycket till för att häva ett bostadsköp. Väsentligheten bedöms huvudsakligen objektivt, men man beaktar enskild köpares individuella situation.
Slutligen kan ni begära skadestånd för de skador ni fått av felet, dock dras prisavdrag av från skadeståndet (40§ köplagen). Om säljaren kan bevisa att felet inte berodde på denne, så kan säljaren undgå skadestånd. Oftast anses dock en lämnad uppgift i avtal eller marknadsföring att alltid vara inom säljarens kontroll. Skador ni kan få ersättning för är främst utgifter, ex. undersökningsavgifter, resor, avgifter och liknande.
Mäklarens ansvar
Generellt ligger inget konkret ansvar hos mäklaren, såvida denne inte underlåtit att utföra sitt uppdrag på ett omsorgsfullt sätt (8§ fastighetsmäklarlagen). Mäklaren ska ta vara på både köparens och säljarens intresse, och har viss rådgivnings och upplysningsplikt mot säljaren, och lämna uppgifter som är av betydelse för köparen (16§ fastighetsmäklarlagen). Mäklaren ska även tillhandahålla objektbeskrivningen (18§ fastighetsmäklarlagen). Om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter dessa skyldigheter, blir mäklaren skadeståndsskyldig för skadan som drabbar köparen eller säljaren (25§ fastighetsmäklarlagen). Dock förekommer inte sällan att mäklaren har friskrivit sig för fel som är dolda och liknande. Det finns rättsfall där mäklaren blivit dömd till skadestånd för felaktigheter i objektbeskrivningen. Huvudsakligen står alltså säljaren för fel i egendomen, och även i objektbeskrivningen, såvida det inte är så att det är mäklaren som lämnat uppgiften i objektbeskrivningen. I ditt fall verkar det vara så att det är säljaren som lämnat den uppgiften till mäklaren, och inte en uppgift mäklaren skrivit själv.
Sammanfattningsvis
Avgörande för er situation skulle jag säga är hur lätt det är för er att upptäcka att köket var av en annan tillverkare än vad som framgick av objektbeskrivningen. Är det lätt att upptäcka, så borde ni har gjort det vid undersökningen före köpet, och kan i sådana fall inte åberopa felet eller få prisavdrag. Säljarens uppgift om märket i objektbeskrivningen kunde dock neutralisera ansvaret för er att ha upptäckt felet, men det är en avvägning som görs i varje enskilt fall som jag tyvärr inte kan svara på med någon säkerhet. Men är det så att ni kan åberopa felet, har ni möjlighet att begära prisavdrag motsvarande värdet på felet, alltså värdeminskningen på lägenheten utifrån att köket är ett lägre värderat kök, om det nu är det.
Om ni behöver ytterligare hjälp, rekommenderar jag er att kontakta vår juristbyrå som kan hjälpa er mer ingående i ert specifika ärende, och även företräda er vid en eventuell tvist i rättegång.
Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.
Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:
Telefon: 08-533 300 04
Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00
Hoppas du har fått någon vägledning i dina frågor!
Vänligen,
