Vad omfattar köparens undersökningsplikt?
Hej! Jag har precis sålt ett hus, där jag sa att badrummet va gjort av sånna som har behörighet. Men innan jag började med hela badrummet va de en kille som va hem till mig och bytte ut ett rör som också är utbildad men han fick aldrig betalat då jag bytte firma under renoveringen, vilket nu har blivit så att han andra "rörkillen" har ifrånsagt sig avloppet eftersom de redan fanns när han började sitt jobb. De här va inget jag visste om. Men de står i kvalitetsdokumentet att dom ifrånsäger sig avloppet. Vilket jag hade kunnat se om jag läst. Men de hade även köparna om dom hade frågat efter det. Nu vill köparna ha ersättning för detta, är detta mitt fel fast jag inte visste om det eller är de deras undersökningsplikt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag utgår från att huset du sålt utgör fast egendom (en fastighet), dvs. att du även har sålt marken som huset står på. I jordabalken ("JB") finns bestämmelser om köp av fast egendom. Jag förstår frågan som om du dels undrar om det föreligger fel, dels om köparna borde ha upptäckt att röret var felaktigt, alternativt att dem borde ha upptäckt friskrivningen i kvalitetsdokumentet.
Föreligger fel?
Jag har tyvärr svårt att tyda vad felet egentligen består i, om det handlar om att röret är felaktigt eller att renoveringsfirman har friskrivit sig från fel i avloppet. Jag kommer därför att besvara utifrån de båda alternativen. När det gäller faktiska fel på fastigheten (dvs. fel som rör fastighetens fysiska skick) delas de in i konkreta och abstrakta fel. Ett konkret fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med avtalet (inbegripet muntliga preciserade uttalanden, s.k. enuntiationer) och ett abstrakt fel föreligger när den inte stämmer överens med vad köparen med fog kunnat förutsätta (4 kap. 19 § JB). Om du har gjort ett preciserat uttalande om att badrummet är renoverat av en behörig firma (som i sin tur skulle innebära att friskrivningen angående avloppet inte finns) kan det innebära att det ingår i avtalet och att fastigheten därför är att betrakta som felaktig eftersom avloppet inte är det. Köparna bör, med hänsyn till uttalandet, också kunna hävda att de har fog att förutsätta att hela badrummet är renoverat av en behörig firma. För att ditt uttalande ska anses vara del av avtalet krävs det dock att uttalandet är preciserat och att det ska ha inverkat på köpet. Om vi bortser från ditt uttalande kan bedömningen bli annorlunda. Vad köparna med fog kunnat förutsätta beror på t ex fastighetens ålder och skick men även andra omständigheter i det enskilda fallet. Att det i kvalitetsdokumentet står att renoveringsfirman inte ansvarar för avloppet kan innebära att köparna inte hade fog att förutsätta att det skulle vara felfritt. Värt att nämna är att det för felansvar saknar det betydelse att säljaren inte har känt till felet.
Köparens undersökningsplikt
Om ett fel föreligger blir nästa steg att utreda köparnas undersökningsplikt. En köpare av en fastighet har en långtgående undersökningsplikt som innebär att fel som köparen upptäckte eller borde ha upptäckt vid undersökningen inte kan åberopas (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten utgår från vad en normalt kunnig och erfaren lekman borde ha upptäckt vid en okulär undersökning, men den kan komma att variera i olika omfattning beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Detta medför att säljaren endast svarar för fel som inte borde ha upptäckts vid en sådan undersökning, s.k. dolda fel. Normalt sett får undersökningsplikten anses omfatta avloppet, men hur pass noggrant man förväntas undersöka kan bero på olika faktorer såsom hur gammalt och vilket skick huset är. Att badrummet är nyrenoverat kan vara en faktor som gör att köparna inte borde ha upptäckt felet på avloppet. Om du har tillhandahållit kvalitetsdokumentet för dem, kan det på motsvarande sätt innebära att dem borde ha läst igenom det och upptäckt friskrivningen.
Undersökningsplikten kan, på samma sätt, utvidgas eller reduceras. Ett typexempel på något som kan medföra att undersökningsplikten reduceras är att säljaren upplyser köparen om en viss omständighet eller att fastigheten har en viss egenskap. Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett och undersökningsplikten minskas därför i motsvarande mån. I ett exempel från rättspraxis kan nämnas att vattnet skulle vara "utmärkt" och "friskt och gott" (NJA 1978 s. 301). Att du har talat om för köparna att badrummet är nyrenoverat kan sannolikt ha lett till att de inte borde ha undersökt röret eller kvalitetsdokumentet närmare och därför har uppfyllt sin undersökningsplikt.
Sammanfattning
Ett fel i fastigheten kan alltså föreligga antingen i form av en avvikelse från avtalet, dvs. ditt uttalande, eller med hänsyn till vad köparna med fog kunnat förutsätta. Å andra sidan behöver ett fel inte föreligga med hänsyn till att köparna inte hade fog att förvänta sig att avloppet var behörigt renoverat, eftersom det framgick av kvalitetsdokumentet. Om ett fel föreligger kan köparnas undersökningsplikt avseende ditt uttalande ha varit uppfylld, men det beror alltså på hur pass precist uttalandet var.
Som du kanske redan har förstått är det en rad faktorer som påverkar svaret på frågan, och för att kunna ge ett mer konkret svar skulle jag behöva ha vetskap om alla omständigheter. Jag hoppas ändå att du nu har fått en bättre koll på vad som gäller i ditt fall, annars är du varm välkommen att ställa ytterligare frågor.
Med vänlig hälsning,
