Vad gör jag om jag köpt en tomt som inte kan bebyggas?
Köpte en obebyggd fastighet (tomt) i april med tillträde i augusti 2021.
I objektsbeskrivningen står "enligt byggnadsplanen får man lov att uppföra en villa i ett plan med inredd vind". I mejlkonversation med mäklaren skrev han att tomten hade byggrätt, och att kommunen annars inte gått med på avstyckningen.
I objektsbeskrivningen fanns också en tomtkarta från Lantmäteriet. Byggnadsplanen var bifogad som dokument.
Innan jag undertecknade köpekontraktet ringde jag en bygglovshandläggare som bekräftade att det fanns byggrätt på tomten, innebärandes att huvudbyggnad inte får uppta mer än 150 kvm areal eller mindre än 80 kvm.
Efter köpekontraktets undertecknande fick jag kännedom om att delar av tomten var prickad. Efterforskningar visade att halva tomtmarken bestod av prickad mark, som inte får bebyggas. Den byggbara delen av tomten som kvarstår rymmer inte ett hus med minsta tillåtna areal på 80 kvm (utifrån detaljplanen).
Varken i objektbeskrivning, köpekontrakt, bifogad karta eller i mejlkonversationen med mäklaren har det framgått att tomten består av prickmark.
I köpekontraktet finns en klausul där "säljaren garanterar att åläggande från myndighet inte föreligger".
Så nu äger jag en fastighet som inte kan bebyggas, och som saknar marknadsvärde. Vad kan jag göra? Tacksam för råd!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Inledning
Om det föreligger ett fel på en fastighet har du som köpare ha rätt till ett antal påföljder. De tre huvudsakliga påföljderna är prisavdrag, skadestånd och hävning av köpet. Dessa påföljder kan göras gällande bland annat om det föreligger ett så kallat rådighetsfel eller ett dolt fel, och nedanför kommer jag kortfattat beskriva vad dessa begrepp innefattar. Därefter kommer jag att förklara de olika påföljderna. Längst ner i svaret finns en sammanfattning och förslag på hur du kan gå tillväga. När jag besvarar frågan kommer jag att utgå ifrån jordabalkens (JB) fjärde kapitel.
Rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § JB
Medför en offentlig myndighets beslut att köparen inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta föreligger ett så kallat rådighetsfel (4 kap. 18 § JB). Detta myndighetsbeslut ska ha tagits innan, i samband med eller kort därefter att överlåtelsen av fastigheten skedde. Myndighetsbeslutet ska ta sikte på fastigheten i fråga (se exempelvis rättsfallet NJA 1997 s. 629). Paragrafen förutsätter att du som köpare är i god tro, d.v.s att du inte visste om mydighetsbeslutet. Omständigheten att säljaren inte visste om felet i fråga har ingen betydelse.
I ditt fall har en offentlig myndighets beslut inneburit att tomten består i stora delar av prickmark, denna omständighet kom som en överraskning för dig och beslutet innebär att du inte kan disponera/bestämma över marken på det sättet du hade tänkt. Utifrån omständigheterna som tas upp i frågan borde det därför föreligga ett rådighetsfel på den aktuella fastigheten.
Dolda fel enligt 4 kap. 19 § JB
Om 4 kap. 18 § JB om rådighetsfel av någon anledning inte skulle kunna tillämpas i fallet så kan prickmarken ändå utgöra ett fel. 4 kap. 19 § JB reglerar dolda fel i fastigheter. Ett dolt fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen kunnat förutsätta vid köpet.
Vid bedömningen om ett dolt fel föreligger måste köparens undersökningsplikt att beaktas. Som huvudregel har nämligen köparen en mycket långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Detta innebär att köparen inte kan åberopa det som hen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Fel som köparen inte borde ha upptäckt eller kunnat förutsätta kallas för dolda fel. Men om en säljare ger preciserade utfästelser/garantier avseende någonting i förhållande till fastigheten bortfaller i princip köparens undersökningskyldighet angående just den delen. Det kan både vara muntliga eller skriftliga uppgifter som säljaren har framfört till köparen angående fastighetens skick. Så länge uppgifterna är någorlunda preciserade borde de anses vara utfästelser och därmed en del av avtalet. Omständigheten att säljaren inte visste om felet i fråga spelar ingen roll.
I ditt fall kan man argumentera för att ett dolt fel förelegat då du har gjort långtgående undersökningar avseende fastigheten utan att upptäcka prickmarken, och därmed har du uppfyllt din undersökningsplikt. Dessutom kan man argumentera att fastigheten inte stämmer överens med avtalet då omständigheten att fastigheten består i stora delar av prickmark inte har klargjorts och det dessutom framgår av avtalet att "säljaren garanterar att åläggande från myndighet inte föreligger", vilket kan ses som en utfästelse av säljaren. Mejlkonversationen med mäklaren kan också ses som en utfästelse och en del av avtalet.
Vilka påföljder kan köparen göra gällande?
Om det föreligger ett rådighetsffel eller dolt fel i fastigheten har köparen rätt till prisavdrag d.v.s. avdrag på köpeskillingen (4 kap. 12 § JB) (4 kap. 19 § JB).
Du kan också ha rätt till ersättning för skadan (4 kap. 12 § JB). Vid ett dolt fel krävs i sådana fall att felet beror på försummelse (försummelse innebär att man är slarvig/oaktsam) på säljarens sida eller att fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (en utfästelse är ett löfte/garanti) angående fastigheten (4 kap. 19 § JB). Vid rådighetsfel har man rätt till ersättning oavsett om säljare har varit försumlig eller ej.
För att häva köpet krävs det att felet är väsentligt, dessutom förlorar du rätten att häva köpet ett år efter tillträdet av fastigheten, såvida inte säljaren har agerat i strid mot tro och heder (se 4 kap. 12 § andra stycket) eller har agerat grovt vårdslös (vårdslös innebär att man är slarvig/oaktsam). För att en säljare ska anses ha agerat mot tro och heder ställs det ganska höga krav, det kan vara att man exempelvis avsiktligt lurar köparen (4 kap. 19 § JB) (4 kap. 12 § JB). Kravet på väsentlighet är ett högt ställt villkor och relateras till köparen förväntningar vid köpet. I ditt fall kan det argumenteras att fastigheten väsentligt avviker från vad du hade kunnat förutsätta med tanke på den stora andelen prickmark.
Sammanfattning och hur du kan gå tillväga
Du kan börja med att skriftligt (via sms eller mail går bra) att meddela säljaren att det i första hand föreligger ett rådighetsfel i fastigheten. I andra hand kan du anföra att prickmarken utgör ett dolt fel. Anledningen till att du borde hävda rådighetsfel i första hand är för att det är mer fördelaktigt för dig som köpare då köparen inte har en undersökningsplikt avseende rådighetsfel, till skillnad från vid dolda fel. I fall att prickmarken av någon anledningen inte skulle utgöra ett rådighetsfel är det fördelaktigt att du hävdar att det förelegat ett dolt fel i andra hand. Tänk på att du måste meddela säljaren om det aktuella felet inom skälig tid efter felet att upptäcktes, annars kan du förlora din rätt att kräva , prisavdrag, skadestånd och hävning (4 kap. 19 a § JB). Helst borde du alltså meddela säljaren detta så snart du kan.
I ditt meddelande till säljaren bör du ta upp vilka påföljder du vill göra gällande. I din fråga skriver du att fastigheten inte kan bebyggas och saknar marknadsvärde, därför antar jag att du kan vara intresserad av att häva köpet. I sådana fall måste du kunna visa att felet är väsentligt. I samband med hävningen kan du också kräva skadestånd för övriga kostnader som felet har orsakat dig. Om du inte kan häva köpet, exempelvis på grund av att felet inte är väsentligt, kan du åtminstone kräva prisavdrag på köpeskillingen, detta kan också göras i kombination med skadestånd. Du kan därför meddela att du i första hand vill häva köpet och att du i andra hand kräver prisavdrag. Om du vill kan du som nämnt ovan kombinera skadestånd med dessa påföljder.
Avslutning
Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen löser sig! Om du har några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på elin.andren@lawline.se. Dolda fel i fastighet är en komplicerad fråga. Om du inte kommer överens med säljaren rekommenderar jag därför att du tar hjälp av en jurist. Om detta är något du är intresserad av kan du vända dig till Lawlines ordinarie byråverksamhet. Du kan i sådana fall skicka iväg ett mail till mig så kan jag slussa dig vidare till våra jurister på Lawline.
Med vänliga hälsningar,
