Vad gäller vid dolda fel och svikligt beteende vid försäljning av fastighet?
Hej.
Vi köpte för ca 1,5 år sedan ett hus i Helsingborg. Vid besiktning så visade det sig att det var en del fel i badrummen. Bland annat att brunnarna inte var utbytta vid renovering och att där inte finns klämring.
Vi påpekade detta för köparen och han svarade som nedan:
"Om vi återgår till klämringen i duschen på våning tre har jag idag varit i kontakt med https://www.remaljering.se/ som är bäst på den här typen av jobb. I det inklippta mailet nedan har Remaljeringsbolaget AB gett ett fast pris på jobbet.
Hej
Att åtgärda en golvbrunn kostar 3 000kr ink moms och efter Rot-avdraget
Vi lämnar 15-års skriftlig garanti på utfört arbete
Med vänlig hälsning
Remaljeringsbolaget"
Nu håller vi på med en försäljning igen och det visar sig efter att vår tänkta köpare besiktigat att dessa åtgärder som han föreslog inte alls hjälper.
Kan man hävda att han handlat svikligt?
Sen stod där även i besiktningsprotokollet att där inte var fuktskydd under diskmaskin.
Detta tänkte vi inte så mycket på i och med att det är ett lätt fel att åtgärda.
Dock visar det sig när vi ska sätta dit det nu inför vår besiktning att det inte går eftersom det är ett rör dragit upp mitt i golvet under diskmaskin. En snickra som vi haft där hävdar att han aldrig sett något liknande.
Kan man hävda att detta är ett dolt fel?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Så dom jag tolkar din fråga, undrar du för det första huruvida det är ett svikligt beteende av försäljaren som sålde huset till er att rekommenderade åtgärdar som det sedan visar sig inte åtgärdar felet. För det andra undrar du om det föreligger ett dolt fel i och med att det finns ett rör under diskmaskinen som gör att det inte går att sätta dit ett fuktskydd.
Vad gäller den första frågan, avseende svikligt beteende, kan detta endast aktualiseras om försäljaren har handlat i ond tro (4 kap. 19a§ andra stycket, jordabalken). Exempelvis, om han visste att felen behövde betydligt större och dyrare åtgärder (som kanske skulle skrämma bort er som kunder) och han istället bestämmer sig för att ljuga ihop en historia om att den aktuella åtgärden är den mest billiga och effektiva.
Om han däremot var i god tro, och verkligen trodde att den aktuella åtgärden skulle rätta till felen, så är det faktiskt upp till dig som köpare att undersöka vad det är som egentligen gäller, eftersom du ser att det föreligger ett fel och du kan ha anledning att tro att försäljarens åtgärder inte är de rätta. Detta kallas "köparens undersökningsplikt" (4 kap. 19§ andra stycket, jordabalken) och skräcker sig inte så långt, utan omfattar endast de mest uppenbara felen, och jag skulle säga att detta är ett sådant uppenbart fel där du borde ha anlitat en specialist för att undersöka felet samt vilka åtgärder som borde ha vidtagits.
I detta läge beror det alltså helt på om försäljaren var i god eller ond tro, för att svikligt beteende ska kunna aktualiseras. Om du kan visa på att försäljaren var i ond tro blir även sanktioner aktuellt i form av skadeståndsskyldighet, där du får kompensation för den skada du lidit (exempelvis extra kostnader för att inte kunna använda badrummet och vara tvungen att hyra någon annans badrum), eller nedsättning på köpeskillingen (4 kap. 17§ jordabalken).
Vad gäller den andra frågan, avseende det dolda felet under diskmaskinen, är ett dolt fel ett sådant fel som köparen inte alls hade kunnat räkna med vid köpets ingående (4 kap. 19§ jordabalken). Visserligen, hade du inte räknat med att det skulle funnits ett rör under diskmaskinen, men även avseende dolda fel gäller "köparens undersökningsplikt". Eftersom du la märke till att det inte fanns ett fuktskydd under diskmaskinen när du skulle köpa huset, hade du anledning att titta under diskmaskinen för att se om det förekommit fuktskador. I samband med detta hade du sett röret som inte ska vara där.
Om däremot röret är täckt med någon planka eller liknande, så att det inte syns om man tittar under diskmaskinen och lyser, så bör det betraktas som ett dolt fel om säljaren inte alls har upplyst dig om detta men själv kände till felet. Även här aktualiseras avdrag på köpeskillingen eller hävning av hela köpet (4 kap. 19§ jordabalken). Du får dock inte åberopa felet om inte du meddelar säljaren om detta inom skälig tid från det att du märkte felet, såvida det inte handlar om att säljaren har agerat i strid mot tro och heder (varit i ond tro) avseende det dolda felet (4 kap. 19a§ jordabalken).
Säljaren har en väldigt långtgående upplysningsplikt, och ska upplysa köparen om alla fel som säljaren känner till vid tillfället av försäljningen. Beroende på hur länge säljaren av huset ägde huset innan dig, finns anledning att anta att han kände till felet under diskmaskinen. Däremot, om kan levde i huset under en kortare tid (som du har gjort mellan köpet och den nuvarande försäljningen) så kanske han inte alls kände till felet, precis som du inte gjorde innan det var dags att sätta dit fuktskyddet. Vid denna situation, kan tidigare försäljare göras ansvarig för felet istället (den försäljaren som sålde huset till personen som i sin tur sålde huset till dig) som kände till felet (4 kap. 17§ jordabalken).
I detta läge gäller alltså att det endast kan avses vara ett dolt fel om det är ett sådant fel som inte lätt skulle kunna upptäckas vid en lättare undersökning. Är det ett dolt fel, så har säljaren agerat i strid mot tro och heder (svikligt beteende) och då kan du alltså begära nedsättning av köpeskillingen och eventuellt skadestånd för skada som du har lidit genom extra kostnader för att åtgärda felet.
Om du har vidare följdfrågor eller har betalat för ett uppföljande samtal, kontakta mig gärna via mail;
lena.famulak@hotmail.com
Lycka till!
Med vänliga hälsningar,
