Vad gäller om boytan i en köpt bostadsrätt är mindre än avtalat?
Hej,
Jag har köpt en bostadsrätt i en nybildad förening.
Föreningen består av 13st lägenheter som byggts i en befintlig fastighet och sålt som "nyproduktion" i prospektet. Det var tidigare kontorslokaler i fastigheten. Jag är den första ägaren av lägenheten och mitt avtal är med föreningen.
Min bostadsrätt visade sig vara 12% mindre till ytan jämfört med försäljningsmaterialet samt avvika i såväl takhöjd samt antalet godkända rum enligt BBR. Kort så köpte jag en 3:a på 82kvm och fick en 2:a på 73kvm.
Även den ekonomiska planen är pga detta felaktig och således även min månadsavgift.
Jag blev informerad om ändringen dagen innan inflytt. Byggherren/föreningen påstår att ingen vetat om detta innan jag blev informerad.
Jag trodde att det var köplagen som jag kunde åberopa - men tydligen är det bostadsrättslagen som är tillämplig.
Föreningen frånsäger sig allt ansvar och de vill ej ge mig någon ersättning eller sänkt avgift.
Hur går jag vidare juridiskt mot föreningen (tidigare byggherren ytterst ansvarig men i detta läge föreningen) för att bevisa en oaktsamhet? Finns det liknande prejudicerande fall som jag åberopa som ni känner till? Vilken lagtext kan jag stödja mig på?
Jag har försökt läsa på och inser att detta är ett juridiskt komplicerat fall - så en utförlig förklaring uppskattas verkligen!
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du har köpt en bostadsrätt som visat sig avvika från avtalet och BBR. För att besvara frågan på ett tydligt sätt kommer jag dela upp svaret där jag börjar med tillämplig lag, felbedömning, , undersökningsplikt, reklamation och till sist redogöra för ett liknande rättsfall från högsta domstolen.
Tillämplig lag
Köpet handlar om en lös egendom vilket gör köplagen (KöpL) tillämplig i det här fallet. Både bostadsrättslagen (BrL)och KöpL kan tillämpas vid köp av en bostadsrätt men de behandlar olika frågor. KöpL berör bl.a frågor om fel och påföljder medan BrL bl.a berör de formella kraven på köpeavtalet. Köplagen är dispositiv vilket innebär att avtalet eller praxis som har utbildats mellan er går före lagen, 3 §.
Föreligger fel enligt köplagen?
För att kunna göra gällande någon påföljd måste du först kunna bevisa att det faktiskt föreligger ett fel enligt KöpL. Bostadsrätten ska i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med avtalet, 17 § 1 stycket. Det innebär att om det framgår av avtalet att bostadsrätten ska vara 82 kvm och du kan bevisa(genom exempelvis mätning) att den är 73 kvm så föreligger fel. Det ska även anses vara fel i bostadsrätten om den avviker från vad du med fog har att förutsätta, 17 § 3 stycket.
Vad som utgör avtalsunderlag ska enligt praxis och förarbeten tolkas brett. Uppgifter som lämnas på sådant sätt att de rimligen utgjort underlag för köparens beslut att köpa varan på överenskomna villkor bör beaktas.
Om du inte lyckas bevisa fel enligt 17 § kan du även försöka med 18 §. Fel ska anses föreligga om bostadsrätten inte stämmer överens med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen eller före köpet som kan antas ha inverkat på köpet. Som du ser innebär en tillämpning av 18 § att ännu ett rekvisit ska bevisas. Förutom att bevisa att varan inte stämmer överens med uppgifter som har lämnats ska du även kunna bevisa att de felaktiga uppgifterna har inverkat på köpet. Även uppgifter som någon för säljarens räkning har lämnat ska omfattas. Här finns det dock två undantag från att varan ska anses som felaktig.
1. Om säljaren varken kände till eller bort ha känt till uppgifterna
2. Om uppgifterna har rättats i tid på ett tydligt sätt.
Ansvarsfriskrivningar
I många objektbeskrivningar skriver säljaren att ytan är angiven som en cirkayta just för att undkomma ansvar vid ev. felaktiga uppgifter. Det kan även finnas mer generella friskrivningar om att säljaren inte ansvarar för fel. Den senare friskrivningen måste enligt praxis vara preciserade och tydliga för att få genomslag, se t.ex NJA 2016 s. 237. Min tolkning av lagen och en friskrivningsklausul ang. ytan är att det finns anledning för köparen att mäta så att ytan stämmer med köparens förväntningar. Å andra sidan torde en sådan klausul innebära att ytan kan komma att vara några få meter för liten och inte som i ditt fall, 9 kvm.
Undersökningsplikt och reklamation
Du har ingen generell undersökningsplikt enligt KöpL, 20 §. Men om du har fått tillfälle att undersöka bostadsrätten eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning till det får du inte åberopa sådant som du borde märkt vid en undersökning som fel. Att säljaren eller någon för hens räkning har givit uppgifter om att lägenheten ska vara på ett visst sätt kan detta minska din undersökningsplikt. Omvänt innebär det att om du får anledning att misstänka fel bör du undersöka det närmre.
Du har dock som köpare en skyldighet att undersöka varan efter köpet i enlighet med god affärssed, 31 §. Därefter måste du reklamera felet inom skälig tid, 32 §.
Prejudicerande fall - NJA 2016 s. 237
Inledningsvis vill jag uppmärksamma dig på att fallet rör två näringsidkare. Det innebär att kraven för underöskningsplikt, reklamation samt parternas insikt ställs högre. Det medför en fördel för dig eftersom du inte har samma höga krav.
Tingsrätten, hovrätten och högsta domstolen(HD) var eniga om att fel förelog då ytan inte stämde överens om vad som ansågs avtalat. Detta trots att säljaren hade friskrivit sig ansvar och trots att köparen hade fått undersöka varan före köpet.
Tingsrättens resonemang angående undersökningsplikten är att eftersom varken säljaren eller mäklaren uppmärksammade felet så kan det inte heller krävas att köparen ska ha gjort det, jfr 20 §.
Både tingsrätten och hovrätten dömde till köparens fördel med prisavdrag men HD ändrade domslut. De ansåg att reklamation hade skett utom skälig tid då det hade gått nästan ett år mellan tillträdet och reklamationen. HD betonar tydligt att den korta tidsfrist som köpare har på sig att reklamera gäller särskilt då köparen är näringsidkare. I ditt fall gäller alltså inte samma korta tidsfrist. Reklamationsfristen ska avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enksilda fallen enligt HD.
Hur kan du gå vidare?
Fallet är en juridisk fråga där både argumentation och bevisning står i centrum. Utifrån de kort beskrivna omständigheter du angivit bedömer jag din situation som sådan att du bör kontakta en jurist för att få mer råd och ev. hjälp med att föra en process mot den ansvarige för att få igenom din rätt. Mitt tips till dig är därför att boka en tid med en av våra jurister på Lawline. Du bokar enkelt en tid som passar dig på http://lawline.se/boka.
Sammanfattning:
Om du kan bevisa att ytan faktiskt är mindre än avtalat eller mindre än uppgifter som lämnats innan köpet är varan felaktig. För att göra påföljder gällande behöver du ha uppfyllt undersökningsplikten om du fick undersöka varan innan köpet samt reklamerat i tid.
Jag hoppas att det var svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
