Vad gäller när ett rör för ledning av vatten tränger in på vår fastighet?
Hej
Vi har nyligen köpt ett hus/gård med stor tomt och nyss fått veta av den gamla ägaren att de upptäckt straxt innan de sålde att en av grannarna grävt ner ett rör ut på vår tomt där de leder ut sitt poolvatten.
Vad kan vi göra och hur ska vi gå tillväga för detta är väl knappast lagligt?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!
Jag tolkar det som att ni genom köpet numera äger fastigheten (tomten) som huset står på. Jag utgår från att röret sträcker sig inom den fastighet som ni äger. För att svara på er fråga kan problemet delas upp i två steg:
- Finns det en rättighet som tillåter att röret sträcker sig inom er fastighet?- Om ja, har ni som nya ägare av fastigheten rätt att påverka denna rättighet?
Rätten att använda en annan ägares fastighet
Som ägare till fast egendom medföljer en relativt stor rätt att fritt få bestämma över hur fastigheten (jorden) ska användas. En privatperson som inte är ägare till fastigheten kan däremot få en rätt att använda fastigheten. En sådan rätt kan medfölja på grund av det som kallas för servitut. Servitut är bundet till fastigheten och inte till någon särskild person. Det innebär att ett byte av ägare inte påverkar rättigheten.
Servitut kan uppkomma genom antingen avtal (avtalsservitut) eller bildning av fastighet (officialservitut). Avtalsservitut innebär att en ägare för en annan fastighet (den härskande fastigheten) får en rätt att använda en annan ägares fastighet (den tjänande fastigheten) under vissa förutsättningar (14 kap. 1 § jordabalken (JB). Ett avtalsservitut skapas genom att ägaren till den härskande och tjänande fastigheten ingår ett avtal som följer kraven för avtalets form (14 kap. JB). Avtalsservitut behöver inte vara inskrivet i Lantmäteriets fastighetsregister för att vara gällande (7 kap. 10 § JB). Om inskrivning saknas måste däremot en ny köpare få information om servitutet innan köpet genomförs (7 kap. 11 § JB).
Officialservitut tillkommer genom ett beslut från Lantmäterimyndigheten gällande bildning av fastighet (1 kap. 1 § och 7 kap. fastighetsbildningslagen (FBL). Vanligtvis grundar sig beslutet på en överenskommelse mellan ägarna av fastigheterna att upplåta servitutet. Officialservitut ska registreras i Lantmäteriets fastighetsregister (1 kap. 2 § FBL).
Om inte servitut tillåts kan rätten att använda en annan ägares fastighet i stället tillkomma genom nyttjanderätt (NJA 1948 s. 807). En nyttjanderätt påminner om funktionen som servitutet har. Fastighetsägaren får en rätt att använda en annan ägares fastighet (7 kap. JB). En sådan rättighet kan också skrivas in till Lantmäteriets fastighetsregister men är inte nödvändig (7 kap. 10 § JB). Om inte rättigheten är inskriven så måste en ny köpare informeras av säljaren att fastigheten är belastad med denna rättighet (7 kap. 11 § JB).
Rättigheter och köp av fastighet
En rättslig utgångspunkt som gäller även vid köp av fast egendom kallas för att "köp bryter legostämma". Principen innebär att köp av fast egendomen medför att andra eventuellt knutna nyttjanderättigheter till den fasta egendomen upphör att gälla. För fast egendom finns det däremot ett flertal undantag till denna regel där rättigheten automatiskt fortsätter att gälla efter att fastigheten bytt ägare (7 kap. 11-14 § JB).
Om rättigheten är inskriven fortsätter den alltid att gälla mot köparen. Detta gäller oberoende av om inskrivningen är känd för köparen. Om köparen av en fastighet åtminstone upplysts om att fastigheten är belastad med en rättighet anses köparen accepterat detta. Även under sådana omständigheter fortsätter rättigheten att gälla efter köpet (7 kap. 11 § JB).
Om inte några av reglerna för undantag är aktuella kan en köpare göra gällande att fastigheten har ett rättsligt fel (4 kap. 17 § JB). Detta förutsätter dock att köparen varken visste om eller borde vetat om att fastigheten var belastad med rättigheten (god tro). Köparen har ingen plikt att undersöka omständigheterna. Till exempel att kontrollera om uppgifterna i inskrivningsdelen stämmer. Är köparen i god tro om rättigheten finns det möjlighet att göra påföljder gällande i form av hävning, avdrag på priset eller skadestånd (4 kap. 17 § JB hänvisar tillbaka till bestämmelserna om påföljder i 4 kap. 12 § JB). Detta förutsätter att köparen lämnat meddelande om felet inom en tid som är skälig efter det att hen märkt eller borde ha märkt felet (reklamation) (4 kap. 19a § JB).
Finns det inte en rättighet som belastar fastigheten kan det fortfarande räknas som ett faktiskt fel (4 kap. 19 § JB). Ett sådant fel är det om fastigheten avviker från vad som följer av avtalet eller vad köparen normalt kan förvänta sig, med hänsyn till köpets omständigheter och fastighetens skick (4 kap. 19 § första stycket JB). Vid faktiskt fel har köparen en långtgående plikt att undersöka fastigheten innan köpet. Borde köparen ha upptäckt avvikelsen får inte felet göras gällande (4 kap. 19 § andra stycket). Påföljderna som kan göras gällande är avdrag på priset eller hävning (4 kap. 19 § som hänvisar till 4 kap. 12 § JB). Ett faktiskt fel måste också reklameras i rätt tid (4 kap. 19a § JB).
Vad gäller i din situation?
Du bör börja med att kontrollera om fastigheten överhuvudtaget är belastad med en av de rättigheter som nämnts. Detta påverkar nämligen vilket typ av fel (rättsligt eller faktiskt) det kan tänkas handla om. Börja med att prata med antingen din granne eller den tidigare ägaren av fastighet fastighetsägaren om en rättighet kan tänkas ligga bakom installationen av röret. Om rättigheten är inskriven finns det även en möjlighet att bekräfta uppgifterna genom att kontrollera fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Därefter har du en möjlighet att veta om du har en rätt att göra fel gällande och i så fall vilket typ av fel det skulle kunna tänka sig röra om.
Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!
Med vänlig hälsning,
