Utgör en felmonterad golvbrunn ett dolt eller upptäckbart fel?
Sålde ett hus med tillträde i nov 2007. I oktober 2017 hör köparen av sig och har sett att golvbrunnen i duschen inte är fastmonterad på rätt sätt. Det har inte hänt någon skada. Vi har endast fått se bilder, vi får inte komma och titta. Deras hantverkare säger gör om gör rätt. Vi har utifrån bilderna fått utlåtande om att det går att förstärka underifrån. Kallas detta som dolt fel? Ingen skada har hänt, de kräver oss på nytt badrum. Vad innefattas i köparens undersökningsplikt?
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!
Det framgår inte av din fråga om du har lämnat någon garanti eller utfästelse angående golvbrunnen i huset i samband med försäljningen. Därför utgår jag ifrån att du inte har lämnat varken garanti eller utfästelse.
Utgör en felmonterad golvbrunn fel i fastigheten enligt 4 kap 19§ jordabalken?
Vid försäljning av hus (fast egendom) blir jordabalken tillämplig. Köp av fast egendom regleras i 4 kapitlet jordabalken.
Om fastigheten inte stämmer överens med erat avtal eller om det avviker från vad köparen med fog kunde förutsätta vid köpet föreligger ett faktiskt fel (4 kap. 19§ första stycket jordabalken). I erat fall förutsätter jag att inget har avtalats om golvbrunnen därmed är frågan om huset avviker från vad köparen med fog kunde förutsätta. Bedömningen av denna fråga görs med utgångspunkt i en objektiv och abstrakt bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Då tas hänsyn till bl.a. fastighetens ålder och allmänna skick. Om fastigheten t.ex. är 100 år gammal så har köparen mindre fog att förutsätta att fastigheten är helt felfri.
Har köparen undersökningsplikt när det gäller golvbrunnar?
Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid fastighetsköp och upptäckbara fel kan inte göras gällande (4 kap. 19§ andra stycket jordabalken). Högsta domstolen har uttalat i flera rättsfall angående köparens undersökningsplikt. I NJA 1980 s. 555 uttalade HD att rötskador på bjälklaget ingick i köparens undersökningsplikt då köparen hade möjlighet att krypa igenom ett hål för att upptäcka rötan.
Frågan om fel i en golvbrunn är ett upptäckbart fel beror på hur pass långt ner felmonteringen sitter. En golvbrunn går att lyfta upp och då kan man även ta en titt där i. Vanligtvis brukar felmontering av golvbrunnar inte var synliga dock genom att man enbart lyfter upp golvbrunnen. Felet brukar normaltsätt sitta längre ner i golvbrunnen. Av den anledningen är en felmonterad golvbrunn enligt min bedömning inte ett upptäckbart fel.
Har köparen rätt att åberopa ett fel i fastigheten trots att felet inte orsakat någon skada?
Det behöver inte ha skett en faktisk skada för att köparen ska ha rätt att åberopa fel i fastigheten.
Vilka åtgärder har köparen rätt till vid fel i golvbrunnen?
Vid faktiska fel har köparen rätt till prisavdrag på köpesumman eller rätt att häva köpet om skadan är av väsentlig betydelse (4 kap. 19 § första stycket jordabalken). Köparen har dessutom rätt till skadestånd om felet beror på försummelse på säljarens sida (4 kap. 19 § första stycket jordabalken).
Finns det någon reklamationstid och preskriptionstid gällande åberopande av faktiska fel i fastigheten?
Köparen måste höra av sig till säljaren angående felet inom skälig tid efter det att hen upptäckte eller borde ha upptäckt felet (4 kap. 19 a § första stycket jordabalken). I ditt fall har köparen hört av sig inom skälig tid efter att hen upptäckt felet.
Det finns även en preskriptionstid som måste iakttas. Köparens fordran p.g.a. fel i fastigheten preskriberas tio år efter att hen har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionstiden avbrutits innan (4 kap. 19 b § jordabalken). Efter tio år kan alltså inget fel i fastigheten längre göras gällande. I ditt fall hade köparen hört av sig inom tio år och hade således rätt att åberopa felet i fastigheten.
Sammanfattningsvis
Felet i golvbrunnen utgör enligt min bedömning ett dolt fel då en felmontering inte går att upptäcka utan att köparen ska behöva göra en åverkan på huset.
Hoppas du fick svar på dina frågor. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.
Med vänliga hälsningar,
