Undersöknings(plikt?) vid köp av bostadsrätt?
Hej.
Min sambo sålde sin bostadsrätt i oktober 2015. Nya ägaren flyttade in januari 2015.
Köparen tog kontakt med min sambo och började klaga på ett flertal saker samt hon påstod att toaletten samt blandaren vid handfatet är trasiga. Min sambo har inte haft problem toaletten eller badrummet överhuvudtaget sen det renoverades 2009.
Slutligen ber köparen om information gällande renoveringen som min sambo ger henne, dvs kvitton på material och bilder som är tagna under själva processen. Renoveringen var gjord av en bekant till min sambo vilket min sambo även meddelat mäklaren.
Nu har min sambo fått ett varningsbrev från ett juridiskt ombud från Köparen. De säger de genomfört en besiktning i mars 2016 och bifogar besiktningsprotokollet som har en del anmärkningar. De skriver även att badrumsrenoveringen inte är fackmässigt utfört och de kräver min sambo på en stor summa pengar för att kunna totalrenovera badrummet.
Min sambo har aldrig påstått att det är fackmässigt utfört, det står ingenstans i kontrakten att det är fackmässigt utfört och inte heller i själva beskrivningen av lägenheten som trycktes upp när den skulle säljas.
Vi undrats nu vad det är som gäller här, det finns en klausul i kontrakten där köparen uppmanar att undersöka bostadsrätten grundligt. Det står även att man köper den i "befintligt skick".
Min sambo har inte försökt dölja eller undanhålla någon information.
Köparen köper ju i"befintligt skick" som det står i kontraktet? Vad gäller här?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Bostadsrätter är lös egendom, varför köplagen https://lagen.nu/1990:931 är utfyllande dispositiv rätt på området. Att lagen är dispositiv innebär att parterna kan avtala om annat än vad som följer av lagen, men om de glömmer att reglera något i sitt avtal så tillämpas köplagen för att fylla i luckorna.
Inledningsvis kan sägas att någon undersökningsplikt inte följer av köplagen, såvida inte säljaren har uppmanat till en undersökning, se 20§ KöpL. Köparen får inte åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet, vilket förvisso inte är särskilt mycket om inte säljaren har uppmanat till undersökning. Av 17§ första och sista stycket framgår att varan, om ej annat har avtalats, är felaktig om den den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Nu har din sambo dock uppmanat till en "grundlig undersökning". Frågan är då om en sådan uppmaning innefattar att köparen borde ha upptäckt att badrummet inte var fackmässigt renoverat. Av lagkommentaren till 20§ KöpL på Zeteo framgår att kraven på undersökningens omfattning avgörs av vad som är sedvanligt i branschen. Är det sedvanligt att behöva undersöka om badrummet är fackmässigt gjort? Vidare stadgas att "Även om köparen själv saknar möjlighet att utföra sådana sedvanliga undersökningar före köpet, kan han förlora möjligheten att påtala sådana fel som kunnat upptäckas vid en sedvanlig undersökning. Saknar han egna resurser får han sålunda för att gardera sig använda utomstående."
Av 19§ framgår att det saknar betydelse att man i avtalet uppgett att varan sålts i befintligt skick, om bl a "säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet."
Eftersom ni även uppmanat till undersökning blir frågan alltså om köparen vid en sedvanlig undersökning borde ha upptäckt felen. Kan man rimligtvis tolka er uppmaning om en "grundlig undersökning" som att säljaren måste undersöka om badrummet är fackmässigt renoverat? Att badrummet inte är fackmässigt renoverat kan vara ett dolt fel som köparna inte rimligtvis borde ha upptäckt. Eller var felen kanske ganska lätta att upptäcka? Om köparen började klaga ganska snart efter köpet, talar ju ganska mycket för att köparen borde ha upptäckt felet vid undersökningen. Här får din sambo argumentera!
Min samlade bedömning föranleder att köparen kanske kan göra anspråk gällande pga att felet var ett dolt fel som din sambo inte upplyst om och som köparen inte genom en sedvanlig undersökning kunde ha upptäckt. Det som talar emot det, och som din sambo bör trycka på, är att ni "uppmanat till en GRUNDLIG undersökning av objektet". Din sambo bör påtala att felen inte var dolda utan att köparen borde ha upptäckt dem om han vidtagit den grundliga undersökning som din sambo så tydligt uppmanat till. Vidare bör din sambo trycka på att han/hon aldrig haft för avsikt att vilseleda köparen.
Juridik handlar om att listigt kunna argumentera för sin sak, och som ovan nämnt finns det saker som talar till såväl din sambos fördel som till hans/hennes nackdel.
Lycka till!
Vänligen,
