Undersökningsplikt och kostnadsfördelning vid köp av fastighet
Hur långt går undersökningsplikten och vilka delar ska säljaren/köparen betala för?
Vi håller på att köpa en sommarstuga och är införstådda med att vi har undersökningsplikt.
Därför har vi tittat på huset 2 gånger, låtit göra en besiktning och gjort en vattenanalys på vattnet från den egna grävda brunnen.
Vattnet i brunnen var otjänligt, och efter att ha diskuterat analyssvaret med kommunen så fick vi veta att det högst troliga problemet är att brunnen inte är tät vilket gör att det läcker in ytvatten.
I prospektet så har säljarna uppgett att de inte upplevt något problem med vattenkvaliteten.
Vi vill fortfarande köpa stugan och vill hitta en lösning med säljarna.
Mina frågor gäller vems ansvar det är att fortsatt utreda brunnen eller att åtgärda den?
1. Ingår det i vår undersökningsplikt att ta bekosta att ett företag åker ut och undersöker brunnen noggrant för att se om den behöver restaureras?
2. Vem ska stå för en eventuell restaurering av brunnen, och sedan bekosta en ny vattenanalys?
3. Om brunnen är i så dåligt skick att det är mer ekonomiskt att anlägga en ny, hur ska kostnaden för det fördelas mellan köpare och säljare?
Vi har skrivit köpekontrakt men har inte haft överlämning eller slutbetalat ännu.
Det pris vi har accepterat att betala för stugan är med förutsättning att vattnet var tjänligt.
Kan det bli aktuellt med prisavdrag för kostnaderna för rengöring/ ny brunn eller ska vi utföra detta tillsamman med säljarna innan vi övertar stugan? Hur gör man?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att ni håller på att köpa en sommarstuga och att det visat sig att vattnet i brunnen till denna sommarstuga är otjänligt. Du undrar därför hur kostnaderna för att åtgärda problemet alternativt för att anlägga en ny brunn ska fördelas mellan köparen och säljaren mot bakgrund av undersökningsplikten. Jag tolkar din fråga även som att du undrar om det kan bli aktuellt med prisavdrag för kostnaderna för rengöring alternativt anläggning av ny brunn efter att köpet genomförts eller om denna kostnad ska fördelas mellan köpare och säljare innan köpet.
Fullbordat köp
Det framgår att ni har skrivit köpekontrakt men att ni inte har haft överlämningen eller slutbetalat än. Inledningsvis så kan det vara värt att påpeka att ett köp av en fastighet är fullbordat när köpehandlingen har skrivits under, förutsatt att köpehandlingen uppfyller de formkrav som anges i lag (4 kap. 1 § Jordabalken). Då det enbart framgår att ni har skrivit köpekontrakt så utgår jag ifrån att ni har upprättat ett avtal men att detta ännu inte har signerats. Jag utgår således ifrån att köpet ännu inte har fullbordats.
Undersökningsplikt och kostnadsfördelning
1. Ingår det i undersökningsplikten att bekosta att ett företag undersöker brunnen?
Precis som det angetts så har köparen en undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt är långtgående. Det har i prospektet angetts att säljarna inte har haft något problem med vattnen men ni har trots detta under undersökningen upptäckt att vattnen är otjänligt. Undersökningsplikten utökas när säljaren kan misstänka att det finns ett fel på fastigheten (4 kap. 19 § Jordabalken). I detta fall så har ni upptäckt att vattnet är otjänligt och av denna anledning så kan en mer noggrann undersökning av brunnen vara påkallad på grund av undersökningsplikten.
2. Vem ska stå för en eventuell restaurering av brunnen och bekosta en ny vattenanalys?
Denna är fråga är rent avtalsrättslig. Detta innebär att ni kan komma överens med säljaren om vem det är som ska bekosta detta. Det pris som ni har accepterat för huset förutsätter att vattnet inte är otjänligt. Denna fråga borde regleras i avtal innan köpehandlingen signeras. Att vattnet är otjänligt kan vara ett incitament för att sänka priset, alternativt att köpare och säljare avtalar om att det är säljaren som ska ansvara för restaureringen av brunnen. Att bekosta en ny vattenanalys kan dock anses falla inom den utökade undersökningsplikten (se fråga 1) vilket innebär att det skulle falla sig naturligt att det är köparen som betalar för detta.
3. Om en ny brunn måste anläggas - hur ska denna kostnad fördelas mellan köpare och säljare?
Här gäller samma svar som under fråga 2. Vem som bekostar en ny brunn är en avtalsfråga och denna kan regleras mellan köpare och säljare. Om en ny brunn måste anläggas så kan även detta vara ett incitament för att sätta ner priset på fastigheten. Detta fortsätter dock återigen att köpehandlingen inte har signerats än.
Prisavdrag
Prisavdrag kan bli aktuellt när fastighetens skick inte motsvarar vad som avtalats mellan köparen och säljaren eller när fastigheten avviker från vad säljaren hade kunnat förvänta sig (4 kap. 19 § Jordabalken och 4 kap. 12 § Jordabalken). En köpare kan dock inte göra gällande ett fel - och därmed kräva prisavdrag - som han eller hon borde ha upptäckt eller har upptäckt när fastigheten undersöktes. I detta fall så har ni upptäckt att vattnet var otjänligt och av denna anledning kan ni inte göra gällande ett fel som medför möjlighet till prisavdrag. Dessa regler om prisavdrag aktualiseras enbart när köpet är fullbordat.
Som angetts ovan så utgår jag dock ifrån att ni inte har signerat köpehandlingen än, vilket innebär att köpet ännu inte är fullbordat. Säljaren och köparen kan innan köpehandlingen signerats fritt avtala om vem det är som ska ansvara för brunnen.
Vad kan du göra nu
Om du känner att du behöver ytterligare vägledning så kan du boka tid med Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka).
Om du har några ytterligare frågor så är du varm välkommen att återkomma till oss!
Med vänliga hälsningar
