Undersökningsplikt m.m. vid köp av fastighet
Hej
Har sålt mindre hyresfastighet. Köparen avsade sig sin undersökningsplikt och affären gjordes upp hos mäklare och köparen köpte fastigheten obesedd. Efter 6 månader då renoveringar hade påbörjats meddelar köparen att det saknades tätskikt i badrum. (inga manchetter och klämringar i golvbrunnar) Detta hade observerats av skade reglerare utsända av försäkringsbolaget. Det visade sig även att det blivit följdskador pga att badrummen ej varit fackmannamässigt utfördNa 10 år tidigare. Nu kräver köparen att vi ska stå för kostnaderna. Vid köp/sälj samtalet meddelar köparen att denna ska totalrenovera fastigheten. Att det saknades tätskick kunde en sakkunnig se och dokumentera vilket hade väckt intresse för vidare kontroll/besiktning. Jag som säljare hade ej kännedom om detta då jag själv aldrig bott i fastigheten, Hur råder ni att jag går vidare i denna fråga. Har jag något att känna oro för.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om köp av fast egendom återfinns i4 kap. jordabalken (JB). I 4 kap. 19 § JB (HÄR) regleras vad som gäller vid s.k. faktiska fel i fastigheten. Vem som bär ansvaret för fel i fastigheten avgörs med hänsyn till bland annat vad som följer av avtalet, vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, om köparen fullgjort sin undersökningsplikt och om säljaren kan göras ansvarig på grund av bristande upplysning.
Avtalet
Skulle du i köpehandlingarna eller på annat sätt ha utfäst att tätskiktet i badrummen är i utmärkt skick skulle du kunna hållas ansvarig för felet i dessa trots att köparen inte närmare undersökt saken. För att bli bunden av en utfästelse krävs att det är fråga om relativt specifika uppgifter. Du kan till exempel inte bli bunden för att ha uttalat att fastigheten är i "gott skick".
Vad köparen med fog kunnat förutsätta
Du som säljare kan vidare ansvara för vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Har köparen haft fog för sin uppfattning om felfria tätskikt i badrummen kan du alltså hållas ansvarig för detta. Till exempel så ger ett äldre, inte nyligen underhållet hus, köparen anledning att förutsätta mindre än om huset är nybyggt.
Undersökningsplikt
Köparen har en undersökningsplikt. Undersökningsplikten medför att säljaren endast svarar för brister som köparen inte borde ha upptäckt vid en undersökning. Det vill säga vid s.k. dolda fel. Undersökningsplikten framgår av 4 kap. 19 § 2 st. JB (HÄR). Dina uttalanden som säljare kan påverka omfattningen av den undersökning som krävs. Skulle du som säljare till exempel uttala att felet med tätskiktet är bagatellartat eller lätt överkomligt kan det minska köparens undersökningsplikt.
Upplysningsplikt
Om du som säljare på ett kvalificerat sätt försummat att lämna en upplysning kan du hållas ansvarig trots bristande undersökning hos köparen. Att poängtera är att detta innefattar endast olika typer av svek eller ohederliga förfaranden. Säljaren har som huvudregel inte heller någon skyldighet att själv undersöka fastigheten för att kunna lämna tillräckliga upplysningar till köparen.
Sammanfattning
Då felet i fastigheten, dvs. bristen i tätskikten, hade kunnat upptäckas vid en undersökning, kan du troligtvis inte hållas ansvarig för felet. Så till vida att du till exempel inte garanterat badrummens felfrihet i köpehandlingarna, att köparen inte med fog kunnat förutsätta tätskiktens felfrihet eller att du inte undanhållit informationen på ett svekfullt eller ohederligt sätt.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning
