Under vilka förutsättningar kan ett avtal ogiltigförklaras?
Vi är 3 personer som delar gemensamt ansvar i hyran av lokal i Vasastan (förstahandskontrakt) (50%, 35% och 15%) sedan mars 2018. För en vecka sen fick jag följande från HYRES- OCH ARRENDENÄMNDEN I SThlm. Ärendet gäller: medling (lokal) YRKANDE SRKB yrkande: ”Jag önskar att nämnden fastställer att Suzanne Rehnlund KB är 2:a-handshyresgäst hos Susana Quintela Akupunktur på Birkagatan 32” BAKGRUND TILL YRKANDET 1 SRKB har alltid erlagt hyra … till SQ för de ca 15% av lokalen … 2 Brf Formen ställde hyresavtalet till SQ som inte gav SRKB någon egen kopia . Jag SQ väljer att yttra mig Hela min text och bevis är klara, den som äger 35% av lokalen (AMU) kommer att delta som vittne. Vi är tre personer som har undertecknat avtalet och alla beslut har fattats gemensamt. Kan man bara hävda att man inte känner till innehållet i ett avtal som man själv har skrivit under?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Din ärendebeskrivning är dock inte helt enkel att tolka. Glädjande är därför att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras när det gäller din faktiska (och enda) fråga.
Och det korta svaret lyder nej, en avtalspart är ansvarig för de avtal som denne träffar. Avtalfriheten är tämligen långtgående i Sverige och det står i grunden envar fritt att ingå avtal med vem man vill, hur man vill och med vilket innehåll som helst. Det innebär också att avtalsparter generellt själva står risken för eventuella ogynnsamma villkor. Rättsligt bindande avtal uppstår för övrigt när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, se 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av parterna ska kunna rucka på den ursprungliga överenskommelsem.
Men ingånga avtal behöver inte alltid hållas under alla omständigheter. I avtalslagen återfinns ett antal s.k. ogiltighetsgrunder, se 28-36 §§ AvtL. Kan en situation sorteras in under någon av de nyss nämnda bestämmelserna kan ett avtal komma att förklaras ogiltigt, antingen i vissa delar eller i sin helhet. Den stora generalklausulen i 36 § AvtL brukar inte sällan aktualiseras i de här fallen och den täcker egentligen in de förhållanden som kommer till uttryck i de övriga bestämmelserna. Däri sägs, i bestämmelsens första stycke, att avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende.
Det finns inget generellt svar på hur 36 § AvtL ska tolkas, dvs. hur bestämmelsens faktiska innebörd lyder i mer allmänna ordalag. Men en enskild bedömning är alltid påkallad från fall till fall. Partsställningen kan få bäring i det här avseendet, alltså på skälighetsbedömningen, vilket i klartext innebär att ett avtal som träffas mellan näringsidkare (vilket jag misstänker är fallet här eftersom det rör sig om en lokalhyra) skulle kunna jämkas om den ena näringsidkaren framstår som avsevärt svagare än den andra parten, se t.ex. Högsta domstolens (HD) avgörande i NJA 1987 s. 639. Men utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 27/1 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning (som denna) och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
