Till vem ska jag rikta anspråk mot vid fel i fastighet efter köp, till säljaren eller till mäklaren?
Har köpt hus där objektsbeskrivningen säger att det skall finnas golvvärme. Det visar sig nu (efter att vi och säljarna skrivit på) att det inte finns golvvärme.
Har vi rätt att bekosta detta på säljaren eller mäklaren?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Utifrån informationen i er fråga förutsätter jag att ni fick objektbeskrivningen om att det fanns golvvärme i fastigheten innan ni genomförde köpet, vilket leder till att fastigheten avviker från vad ni med fog kunnat förutsätta på grund av köpet samt avtalet, vilket vidare ger er rätt att påkalla påföljder, enligt 4 kap. 19 § Jordabalken (JB).
Men för att ni ska få åberopa påföljder för utebliven golvvärme måste ni:
- Reklamerar felet direkt till säljaren/mäklaren efter det att ni upptäckt felet, 4 kap. 19a § JB.
- Ni borde inte ha upptäckt felet vid undersökningen av fastigheten, 4 kap. 19 § 2 stycket JB. Så om det anses att ni borde ha upptäckt felet vid undersökningen av fastigheten, får ni inte göra felet gällande.
Om ni har gjort detta och uppfyller ovanstående krav kan ni påkalla påföljder som prisavdrag på köpeskillingen, ersättning för skada eller om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet, enligt 4 kap. 12 § JB.
Hävning av köpet förutsätter som sagt att skadan/felet på fastigheten är av väsentlig betydelse för er som köpare. Utifrån informationen i er fråga kan jag inte dra någon slutsats om hävning kan bli aktuellt för er. Men ett exempel på där hävning hade blivit aktuellt i ert fall är i de fall ni köpte fastigheten just för dess golvvärme. Värt att nämna är att ni parter för fastighetsköpet kan komma överens om att köpet ska hävas, men om det skulle bli tvistigt och ni skulle gå till domstol för att få tvisten utredd, hade processen blivit längre och hårda krav hade stälts från domstolen för att köpet skulle kunna hävas. Således är prisavdrag på köpeskillingen en rimlig påföljd som tillämpas i många fall där fel har visat sig föreligga vid ett fastighetsköp, om felet berodde på säljaren.
Så nu till er fråga om ni ska rikta er talan om felet om golvvärmen mot säljaren eller mot mäklaren. En mäklares juridiska ansvar regleras i fastighetsmäklarlagen. Av lagens 8 § följer en allmän omsorgsplikt för mäklaren med innebörden av att hen ska tillvara ta säljaren såväl köparens intressen. Vidare ska även mäklaren uppmana säljaren att lämna köparen upplysningar som är relevanta för köpet och även själv informera säljaren om hen äger vetskap om sådan omständigheter som kan vara relevanta, enligt 16 §. Om mäklaren inte fullgör dessa skyldigheter kan ni som köpare kräva skadestånd med stöd av lagens 25 §. Utifrån informationen i er fråga är det svårt att dra en slutsats om mäklarens vetskap om golvvärmen i ert fall. Om mäklaren har använt sig av de uppgifter som säljaren har lämnat och inte haft anledning att misstänka något annat, kan det anses svårt att rikta talan mot mäklaren och istället se till säljarens ansvar i det hela.
Om det är så att säljaren har lämnat uppgift till mäklaren om att det finns golvvärme, fast att det inte finns, är det säljaren som ska stå för felet och ni kan göra ovan nämna påföljder gällande mot säljaren. Vilka är prisavdrag på köpeskillingen, ersättning för skada och eventuellt hävning i värsta fall.
Observera också att informationen om golvvärmen kan ha uppkommit på grund av dålig eller missvisande konversation mellan säljare och mäklare, vilket visar att det kan vara bra att vända er till mäklaren i första hand för att berätta om felet och utifrån det få reda på vem som bidragit till felet om golvvärmen. Sedan rekommenderar jag er även att i första hand försöka lösa problemet om golvvärmen mellan er köpare, säljare och mäklare i mellan, för att undvika onödigt dyra rättegångskostnader och slöseri med tid eftersom en sådan process kan dra ut på tiden.
Hoppas du fick svar på din fråga och tveka inte på att höra av dig till oss igen om du har fler funderingar! Lycka till!
Med vänlig hälsning,
