Stämd i Norge över avtal som ingåtts om hyra av bostad i annat land
Hej!
Jag undrar om jag kan bli kallad till rättegång i Oslo och vad som händer om jag inte dyker upp?
Jag har hyrt ut mitt hus i Palm Beach, USA, till en norrman (efter annonsering i Norge). Han skulle bo där en månad men var missnöjd med huset efter tre dagar och vill ha pengarna tillbaka.
Jag sade först ja till att betala tillbaka 50% men har ändrat mig och vill inte betala tillbaka några pengar efter ny information från mina hus-värdar. Troligen hittade han aktivt fel i huset för att komma ur kontraktet (hans vuxna barn med barnbarn ville hellre vara på ett annat ställe Orlando och hade hyrt hus där).
Nu har han anlitat advokat och hotar mig med rättegång. Hur skall jag agera?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag antar att du undrar
1. om du kan bli kallad till rättegång i Norge,2. om den som hyrt din bostad har rätt att häva avtalet och få sina pengar tillbaka och
3. vad som händer om du inte dyker upp
Innan jag går in på detalj finns här en sammanfattning.
Du kan bli stämd i Oslo och blir du det så får du inte göra ingenting utan då kan en dom komma som tvingar dig att göra som sökanden har yrkat (det kallas tredskodom). Du måste istället genom ett svaromål hävda att domstolen i Oslo inte är behörig att pröva tvisten (mer om detta nedan).
Jag kan inte heller säga hur det skulle gå i själva tvisten om hyresavtalet. Jag har inte tillräcklig med information, men även detta är något våra jurister skulle kunna hjälpa dig med.
Skulle du bli stämd rekommenderar jag dig att be en professionell om hjälp, våra jurister på Lawline kan troligtvis hjälpa dig med detta.
För att besvara den första frågan behöver jag egentligen veta var du bor. Men jag antar att du antingen bor i Sverige eller Norge.
Om du bor i Norge
Bor du i Norge kommer norsk lag att gälla och du kan utan tvekan bli kallad till rättegång. Frågan blir då vilken domstol som är den rätta. De norska bestämmelserna om vilken domstol är den rätta finns i 4 kap. i den norska Lov om mekling og rettergang i sivile tvister.
Eftersom talan kommer gälla ett avtal som ska förklaras hävt med anspråk på pengar (och inte direkt om bostaden, den är bara en del av avtalet) så kommer den rätta domstolen att vara där du bor (om du bor i Norge). Detta står i 4 kap. 4-5 §§ i den norska lagen jag nämnde ovan. Skulle du bo i t.ex. Bergen men då blir stämd i Oslo måste du så fort som möjligt säga att domstolen i Oslo inte är den rätta. Men om du bor i Oslo är det rätt domstol att väcka talan.
Om du bor i Sverige
Denna fråga kommer inte regleras i vanlig lag utan i internationella avtal. Jag kommer hänvisa till de som Norge ingått eftersom det är bra om du vill kolla upp det. Annars skriver jag en sammanfattning nedan om du enbart vill ha svar på din fråga.
Bor du i Sverige blir det som du kanske förstått annorlunda. Då har du en situation där parterna finns i olika länder, hur ska man då avgöra i vilken domstol talan ska väckas?
Detta finns besvarat i ett avtal som Norge ingått med Sverige. Det är den så kallade Lugano konventionen. Den gäller mellan EFTA länder (alltså alla EU länder samt Norge, Island och Schweiz).
I article 5 första stycket punkten (a) i Luganokonventionen står var en person ska stämmas. I ditt fall står det att du ska stämmas i domstol på den ort där ni skulle fullgjort avtalet. Alltså om du skulle lämna över nycklar t.ex. är det där du ska stämmas. På denna punkt kan era åsikter helt klart skiljas åt, du kanske menar att avtalet skulle fullgöras i Sverige medan hyresgästen menar att det skulle göras i Norge. Det är tyvärr omöjligt för mig att säga då jag inte har nog med information.
Du kan alltså bli stämd i Norge om det hyresavtal du ingått anses ha nog stor koppling till Norge.
För att besvara den andra frågan: Har hyresgästen rätt att häva avtalet?
Jag kan tyvärr inte med den informationen avgöra om din hyresgäst har rätt att häva avtalet eller inte. Jag har inte tillräcklig information, och även med mer information är det svårt för mig att avgöra hur en domstol skulle tänka. Huvudregeln är ju att avtal ska hållas så man kan inte hur som helst gå ut ur avtal. Det krävs för det mesta något mer.
Lite generellt kan jag säga, om huset du hyrt ut uppfyller beskrivningen du gett av det och om hyran inte är så pass hög att hyresgästen kunnat förvänta sig mer så kommer din hyresgäst troligtvis inte kunna få avtalet hävt.
För att besvara den tredje frågan: Vad händer om du inte dyker upp?
Skulle du få hem en massa papper (och alltså bli delgiven) stämningen men sedan besluta att inte närvara så kommer en tredskodom meddelas. Detta betyder att det domstolen beslutar kommer att gälla. Du behöver eventuellt inte inställa dig personligen utan det kan räcka att du också anlitar en advokat som far till Oslo och för talan åt dig. Det kan jag däremot inte lova.
Luganokonventionen (2007): http://ec.europa.eu/world/agreements/downloadFile.do?fullText=yes&treatyTransId=13041
Jag hoppas du fått svar på din fråga, har du någon fundering så lämna en kommentar här på hemsidan så svarar jag på den så fort jag kan.
Vänligen,
