Skuldebrev och pant i fast egendom
Hej
Jag har lånat ut 200 000 med löfte att få tillbaka dessa inom 1 månad. Som garanti för återbetalning gav en försäljning av en lägenhet som ägdes av låntagarens föräldrar. Bevittnat Skuldebrev finns med låntagarens fastighet som säkerhet för lånet. Lånet har förfallit till betalning 2020-01-31
Ingen återbetalning har skett!
Låntagarens fastighet är nu för försäljning via exekutiv auktion med Kronofogden
Har anmält min fordran till Kronofogden, men fått svaret att möjligheten att få mina pengar tillbaka via försäljningen av fastigheten är mycket begränsad då jag saknar pantbrev på fastigheten
Gäller inte ett Skuldebrev som säkerhet? Kan jag driva min sak i domstol? Vad kostar det?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag har förstått din fråga, har du lånat ut 200 000 kr till en person vars fastighet nu ska säljas på exekutiv auktion. Återbetalning skulle ha gjorts 2020-01-31, vilket innebär att din fordran är förfallen. Du har nu två huvudsakliga frågor:
1) Vad krävs för giltig säkerhet i en fastighet?
2) Vad har du för möjligheter att återfå dina pengar?
Om inteckning, skuldebrev och förmånsrätt
Normalt kan en gäldenär (en person med skuld till en annan person) betala av sina skulder och själv välja vem den vill betala till. När gäldenären inte längre kan betala sina skulder och flera borgenärer (personer som har en fordran mot gäldenären) väntar på att få betalt, kan betalningen tas ut genom tvång vid konkurs eller utmätning (inklusive exekutiv auktion). I vilken ordning borgenärerna då ska få betalt, regleras i förmånsrättslagen (FRL).
Utgångspunkten är att borgenärer sinsemellan har lika rätt, vilket innebär att när flera borgenärer väntar på betalning, har de lika stor rätt till betalning, 18 § FRL. Det finns dock vissa former av säkerhet som ger borgenären förmånsrätt, vilket medför att den borgenären ska få betalt före de andra borgenärerna vid konkurs eller utmätning. Förmånsrätt i en fastighet följer med inteckning i egendomen, 6 § FRL. Regler om sådan inteckning finns i jordabalken (JB). En fastighetsägare som vill använda sin fastighet som säkerhet för ett lån, kan ansöka om inteckning hos inskrivningsmyndigheten, 6 kap 1 § JB. Det uppställs då vissa krav enligt 22 kap JB för att en inteckning ska vara giltig. Ett bevis om inteckning kallas pantbrev, vilket måste överlämnas till den som har en fordran mot gäldenären för fullgod säkerhet, 6 kap 2 § JB.
Vad innebär detta för dig? Ett skuldebrev uppfyller inte de krav som uppställs i JB på inteckning eller pantbrev. Detta innebär att ingen förmånsrätt följer med din fordran. Att fastigheten användes som säkerhet vid upprättandet av skuldebrevet, som du skriver, gör tyvärr inte att säkerheten är giltig. Eftersom säkerheten inte är giltig, innebär det att din fordran tyvärr är oprioriterad enligt FRL. Chansen att få hela skulden återbetald brukar i sådana fall tyvärr vara ganska liten.
Möjligheter till återbetalning
Vad gäller möjligheten att få skulden återbetald, finns det flera möjligheter, varav ett är att driva saken i domstol. Jag kommer nedan att också behandla två andra alternativ.
Det första alternativet är att du säljer din fordran till ett inkassoföretag. Företaget köper då din fordran och har därefter rätt att driva in fordringen från gäldenären. Det krävs dock att du eller inkassobolaget kontaktar gäldenären gällande försäljningen av fordringen, för att försäljningen ska vara giltig (31 § skuldebrevslagen).
Nästa möjlighet till betalning är genom lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL). Du ansöker då till Kronofogden om betalningsföreläggande, vilket innebär att Kronofogden tar ett beslut som innebär en skyldighet för svaranden att betala din fordran (2 § BfL). Du kan ansöka om betalningsföreläggande och läsa mer här.
Till sist har du möjlighet att vända dig till domstol med kravet. Då kan du väcka en fullgörelsetalan, vilket innebär att du yrkar på att domstolen ska döma att gäldenären är skyldig att fullgöra sin skyldighet (13 kap 1 § rättegångsbalken). En fullgörelsetalan skulle i ditt fall då gå ut på att betalning ska erläggas enligt skuldebrevet. Om tingsrätten bifaller ditt yrkande, det vill säga att du vinner målet, så kommer Kronofogden att försöka verkställa domen genom utmätning (1 kap 1 § utsökningsbalken).
Eftersom gäldenären i nuläget verkar ha ont om pengar, kan det ifrågasättas om en domstolsprocess är det lämpligaste alternativet för din del. Oavsett processens utgång, är det nämligen oklart om gäldenären kommer ha möjlighet att betala sin skuld. Jag kan tyvärr inte heller svara på vad en domstolsprocess skulle kosta i detta fall, men processer kan ofta bli dyra. För att få svar på den frågan rekommenderar jag dig att ta kontakt med en verksam jurist. Min slutsats är dock att det bästa alternativet är att du säljer din fordran till ett inkassobolag. Du slipper då driva saken i domstol och jag bedömer att chansen att få tillbaka dina pengar är störst genom detta alternativ.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
