Skadestånd vid fastighetsköp där fastigheten var belastad med arrende
Vi köpte en jordbruksfastighet med 2,5ha. Det stod inget i avtal, och vi fick inget veta innan vi skrev på, att ca 1,5ha var utarrenderat i ytterligare 5 år. Kan vi kräva säljarna på pengar nu eftersom vi inte kan nyttja de ca 1,5ha för det vi tänkt att nyttja det för?
Lawline svarar
Hej, och tack för att ni vänder dig till Lawline med er fråga!
Jag förstår situationen som att ni köpte en fastighet där 1.5 hektar mark var utarrenderat utan att detta förklarades för er under köpe-processen. Ni vill nu kräva skadestånd av säljarna och undrar om det är möjligt.
Jag ska besvara er fråga som så att jag först beskriver en del om regleringen kring fastighetsköp, vilket jag sedan applicerar på ert fall.
Jordabalken
Lagregler om fastighetsköp finns i jordabalkens (1970:994) 4 kapitel. Jordabalken förkortas ofta till JB. I 4 kapitlet 1 § JB finns formkrav på fastighetsköp. Det ska vara en skriftlig handling som båda parter skriver under. 4 kapitlet 17 § JB säger att om fastigheten "besväras av annan rättighet" så ska 4 kapitlet 12 § JB gälla.
Med "besväras av annan rättighet" menas till exempel att fastigheten till viss del har ett upplåtet arrende. Hänvisningen till 12 § innebär i sin tur att köparen får göra avdrag från det som köparen har betalat, eller om skadan är väsentlig så får köparen till och med häva köpet. I båda fall har köparen också rätt till ersättning för eventuell skada, det vill säga skadestånd.
Allt detta kräver dock enligt 4 kapitlet 17 § JB att köparen inte kände till arrendet eller borde ha känt till arrendet. Saker som påverkar bedömningen om man borde ha känt till arrendet är om arrendet står med i fastighetsregistret och ni sett det, om arrendet var aktivt när ni köpte fastigheten på sådant sätt att de som arrenderade marken till och med bodde på den arrenderade marken eller att arrendeanläggningar var uppförda, vad som sades och generellt förekom under avtalsförhandlingarna och vad som står i köpeavtalet. Den bedömningen beror alltså väldigt mycket på det enskilda fallet.
Ert fall
I ert fall är 4 kapitlet 17 § JB tillämplig på det sätt att fastigheten "besväras av annan rättighet", alltså av ett arrende. Ni kände inte heller till arrendet, men frågan blir då om ni borde ha känt till arrendet. Det är en fråga jag inte kan svara på utan mer information då det beror så mycket på det enskilda fallet. Jag kan dock ge några indikationer på vad som talar till er fördel. Kollade ni exempelvis fastighetsregistret och det inte stod med där talar det till er fördel, även om det absolut inte räcker.
En vanlig sak som står i köpeavtal är att fastigheten "inte belastas av servitut, nyttjanderätter, hyres- och arrendekontrakt eller andra avtal på tillträdesdagen". Finns den klausulen i ert köpeavtal ligger ni väldigt bra till.
Om ni undersökte marken innan ni köpte fastigheten, till exempel genom att gå runt på den, och inget talade för att ett arrendeförhållande förelåg så talar det också för att ni har rätt till skadestånd.
Hoppas att ni har fått svar på er fråga, och tveka inte på att vända er till Lawline igen ifall ni har ytterligare frågor!
Med vänlig hälsning,
