Särskild utfästelse vid köp av fast egendom
Jag har nyligen köpt ett hus av ett företag via en fastighetsmäklare där värmesystemet består av golvvärme i varje rum som styrs av en gaspanna. Innan köpet genomfördes så frågade jag säljaren om pannan fungerade vid två tillfällen och båda gångerna svarade de ja även mäklaren intygade att den fungerade. Efter vi började renovera huset märkte vi dock att det inte går någon värme till ett av sovrummen. Det visar sig att pannan inte fungerar som den ska, då den skickar värme när den känner för det och inte när vi vill. En specialist har kommit och tittat och konstaterade att problemet fanns innan jag köpte huset (jobbar på att få ner det på papper). Det krävs reparationer som kommer kosta runt 16 000kr och när jag kontaktade säljaren och mäklaren sa de att det är vårt problem, men de kan bidra med 3000kr. Jag fick juridisk information att, om säljaren lämnar en utfästelse om en viss omständighet, muntlig eller skriftlig, befrias köparen från sin undersökningsplikt och behöver därmed inte själv undersöka omständigheten. Säljaren är också ansvarig för så kallade dolda fel, det vill säga fel som köparen inte kunde förväntas upptäcka vid en noggrann undersökning av bostadsrätten före köpet. Jag vet att jag har undersökningsplikt men är inte de skyldiga att svara ärligt på frågor som t.ex om värmepumpen fungerar? Varken Konsumentverket eller Kommunen har inte kunnat hjälpa till.. Vad ska/kan jag göra mer? Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Enligt 4 kap 19§ 1 st. jordabalken (JB) så har ni som köpare rätt att göra gällande påföljderna prisavdrag och hävning, om fastigheten t.ex. inte stämmer överens med vad som följer av avtalet.
Med ”vad som följer av avtalet” innefattar inte bara uppgifter som framgår av det skriftliga avtalet, utan också för direkta utfästelser. Ett exempel kan vara när säljaren muntligen utfäster ”värmepannan fungerar perfekt”. Säljaren svarar även för andra former av preciserade uppgifter om fastigheten, vilka har inverkat på köpet (s.k. enuntiationer). Säljaren kan hållas ansvarig även om hen inte uttryckligen har garanterat något eller tagit ansvar för att uppgiften skulle vara korrekt. Uppgiften ska ha ingett er som köpare en god anledning till att utgå ifrån att fastigheten har den egenskap som säljaren har sagt att den ska ha. Ett exempel kan vara om säljaren sa, ”värmepannan värmer upp hela huset”. Uppgiften som säljaren lämnar får inte ses som ett allmänt lovprisande, som t.ex. ”jag tycker värmepannan är bra”, i sådana fall blir inte säljaren ansvarig.
Oavsett om intygandet, att värmepannan ska fungera, var formulerat som en direkt utfästelse eller som en enuntiation så kan ni hålla säljaren ansvarig. Direkta utfästelser är inte svåra att identifiera (se, exemplet ovan), däremot kan enuntiationer var det. Om de t.ex. bara sa ”värmepannan fungerar”, då blir det mer problematiskt. Dock har ni frågat två gånger om värmepannan fungerande, vilket tyder på att frågan har varit viktig för er och därmed inverkat på köpet. Säljaren och mäklaren har dessutom, enligt er beskrivning, vidhållit sitt svar den andra gången ni frågade. Ni bör således kunna hävda att de rör sig om en tillräckligt preciserad uppgift som har inverkat på ert köp och att säljaren ska hållas ansvarig för detta.
Om det ses som en direkt utfästelse eller enuntiation (för definition se ovan) så blir felbedömningen enkel eftersom fastigheten inte stämmer överens med avtalet och ni kan troligen kräva prisavdrag eller skadestånd (ersättning för reparationer av värmepannan) enligt 4 kap 12§ och 19§ 1 st. JB. För skadestånd krävs antingen försummelse eller att fastigheten avvek från vad säljaren får anses ha utfäst vid köpet enligt 4 kap 19§ 1 st. 2 men. JB.
Sen är det som du säger att köparen har en s.k. undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § andra stycket JB. När säljaren har lämnat en utfästelse eller enuntiation så innebär det att undersökningsplikten reduceras eller helt faller bort om inte särskilda omständigheter talar emot. Det framgår inte av din beskrivning om det finns något som skulle kunna tyda på att en sådan särskild omständighet föreligger, varför jag inte kan bedöma det.
Det problematiska i ditt fall blir att bevisa att säljaren och mäklaren faktiskt har gjort någon utfästelse, då jag utgår ifrån att dessa är muntliga och inte finns med i köpehandlingarna. Även om du har rätt så kan det bli problematiskt att få rätt om du väljer att skicka in en stämningsansökan till tingsrätten.
Hoppas detta var svar på din fråga och lycka till!
Ovan nämnda bestämmelser i jordabalken hittar du här
Vänligen,
