Säljarens upplysningsplikt vid fel i järnspis

2015-02-03 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej! Jag flyttade för tre veckor sedan in i mitt nyköpta hus som är ett gammalt hus från 1800-talet. I huset finns en järnspis från 1997 samt en kakelugn. Säljarna har uppgivit till oss innan inflyttning att dom värmt upp hela huset med att elda i dessa två. När vi började elda i järnspisen så rykte det in så pass så jag ringde sotaren och bad om att få sotat. När han kom berättar han och läser högt ur ett protokoll han skrivit efter ett besök i mars 2012 att konstruktionen för rökkanalen till järnspisen är felaktig. Det går ett runt rör som går till köksfläkten mitt i kanalen som går till järnspisen. Detta gör att sotaren inte kan sota ordentligt och att risken för sotbrand är uppenbar. Han har lämnat rekomendationer till tidigare ägaren att det bör åtgärdas med att dra ett nytt rör separat till järnspis. Vi har inte fått någon information om detta och jag undrar om jag kan kräva av säljarna att dom står för kostnaderna för att åtgärda? Dom har ju uppenbarligen haft vetskap om detta utan att informera oss. Eller faller det under undersökningsplikten? Borde jag ringt sotaren och kontrollerat att allt var okej?
SVAR

Hej Lovisa!

Precis som du säger har man som köpare undersökningsplikt vid köp av fastighet vilket innebär att säljaren inte är ansvarig för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning (se 4:19 JB). Säljaren har inte en lagstadgad upplysningsplikt men skall upplysa om kända fel som inte är normalt till fastighetens ålder, skick samt även för så kallade dolda kända fel. Om säljaren inte gör detta så kan han bli ersättningsskyldig.

Det som köparen kunnat upptäcka vid en undersökning eller borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens ålder, pris och skick ansvarar inte säljaren för. Vanligtvis skall inte ingrepp behöva göras i fastigheten såsom att öppna upp en vägg om inte tecken tyder på att fel föreligger. Däremot skall man undersöka svåråtkomliga utrymmen såsom en skorsten eller murstock. I praxis ansågs dock en säljare vara ansvarig för ett upptäckbart fel. Grunden för detta var att säljaren känt till felet men inte upplyst köparen om det (se NJA 2007 s 86). I och med att säljaren i ditt fall verkar känt till felet i spisen och trots det inte upplyst om det samt gav lugnande besked såsom att de själv använder den för uppvärmning pekar det på att ansvar kan åläggas säljaren. Huset är dock ifrån 1800-talet vilket gör att man inte kan förvänta sig så mycket vid köp av ett så pass gammalt hus. Då jag inte vet mer om fastighetens pris eller övriga skick är det svårt att bedöma det vidare. Spisen är dock ifrån 1997 vilket gör att du borde kunna förvänta dig mer av den än huset i övrigt.

Undersökningsplikten kan också minskas om säljaren har utfäst det vill säga garanterat en viss egenskap. I ett sådant fall kan du vara befriad från att undersöka just den egenskapen som garantin åsyftar, i ditt fall spisen. För att befrias från undersökningsplikt för spisen skall garantin vara tydlig och precis samt något som gjort att du påverkats till att köpa fastigheten. Vidare får man också fråga sig om det trots allt var något du kunde förvänta dig med tanke på pris, ålder och skick på fastigheten. I ditt fall verkar det snarare röra lugnande besked än någon garanti.

Sammanfattningsvis kan sägas att spisen faller inom undersökningsplikten men med tanke på praxis skulle säljaren kunna anses ha brustit i sin upplysningsplikt och bli ersättningsskyldig för fel i spisen.

Felicia Idbrant
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (405)
2020-06-30 Är skadedjur dolt fel?
2020-06-26 Dolt fel i fastighet
2020-06-25 Tomten saknar dränering och säljaren vägrar ta ansvar
2020-06-15 Vi köpte en fastighet men det visade sig att fastigheten var delad av en väg som vi ej äger. Rättsligt fel?

Alla besvarade frågor (81690)