Säljarens skadeståndsansvar vid köp av fastighet och försenat tillträde - Vad gäller?
Jag har sålt ett kedjehus men blev ej klar pga gick in i "väggen pga av mycket på jobbet samtidigt".
Vid tillträde 25 okt tog jag in 3 snickare och färdigställde det mesta på 3 dagar.
Dock återstår mindre småjobb som borde bli klara denna vecka.
Köparna tycket att jag ska betala kompensation på 50-70tkr kr för troligtvis lite påhittade kostnader osv.
Jag borde ev begära in kvitton osv?
Jag har funderat på ca 20tkr för ca 1 vecka sent tillträde.
Finns det något praxis?
Hur ska man tänka?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
När det gäller försenat tillträde kan följande anföras. I 4 kap. 13 § JB anges att underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid ska han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Såvitt jag kan bedöma är dock det sistnämnda inte aktuellt i det här fallet. Bestämmelsen i den nyss nämnda paragrafen avser säljarens dröjsmål med att lämna köparen tillträde. Notera att begreppet "underlåter" används i lagtexten, vilket innebär att säljarens ansvar inte är villkorat med en uppsåtlig vägran. Annorlunda uttryckt; Det är tillräckligt att dröjsmålet beror på dig som säljare trots att uppsåt (avsikt) eventuellt inte föreligger. Säljaren har dock rätt att hålla inne sin prestation, dvs. dröja med att avträda fastigheten, om denne har "skäl" för sitt agerande. Återgångsvillkor som ska vara uppfyllt vid tillträdet eller om köparen är i dröjsmål med betalning är två exempel på godtagbara skäl i det här sammanhanget.
Emellertid verkar inget av ovanstående kunna åberopas av dig som säljare och utifrån din ärendebeskrivning finns inte heller någonting som tyder på att du har en annan uppfattning beträffande ansvarsfrågan. Även om det inte nämns i den aktuella bestämmelsen kan köparen alltid kräva fullgörelse, vilket denne verkar ha gjort. Köparen har också rätt till skadestånd enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Utan att ha sett avtalet torde det gå att argumentera för att fastigheten inte riktigt överensstämde med avtalet, vilket i så fall berättigar köparen till ersättning. I 4 kap. 19 § 1 st. JB sägs nämligen att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Men redan nu kan kort sägas att du definitivt ska begära in kvitton för de extrakostnader som köparen gör gällande. Det finns mig veterligen ingen specifik domstolspraxis avseende just ersättningsfrågan och ersättningens storlek. Den nästintill oändlig variation av situationer på just det här området gör det svårt att uttala någonting generellt mer än att skadeståndet ska motsvara den skada som köparen har lidit till följd av det försenade tillträdet. Den här typen av ärenden brukar dock i praktiken lösas genom en informell förhandling parterna emellan och då mot bakgrund av de ekonomiska risker som ofta följer med en tvistemålsprocess i domstol.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 8/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
