Säljarens felansvar och köparens undersökningsplikt vid fel i fastighet
Köpte ett hus i april 2018. Huset är från cirka 1880, men i gott skick och en överlåtelsebesiktning har gjorts.
Den 14 oktober 2018 upptäckte vi att det var totalstopp i avloppet. Vid avloppsrensningen upptäcktes det att huvudstammen under huset som uppenbarligen var en gjutjärnsstam från 1960-talet var sprucken. Det visade sig samtidigt att alla synliga stammar var bytta medan den icke synliga huvudstammen var kvar trots att hela källarvåningen ovanför huvudstammen är nyrenoverad med bland annat vattenburen golvvärme.
Det hade varit möjligt att upptäcka att huvudstammen var gammal eftersom det finns en lucka framför rensluckan, men det hade inte gått att upptäcka att den var trasig utan att gå in i stammen med kamera, vilket gjordes i samband med rensningen.
I överlåtelsebesiktningen nämndes inget om avloppsrör. Varken om de var i bra eller dåligt skick och det fanns inte heller med som nämnda risker.
Min fråga är om detta är att betrakta som ett dolt fel som säljaren är ersättningsskyldig för.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kan inte ge dig ett enkelt ja eller nej svar på din fråga. Jag kommer i stället redogöra för vilka fel en säljare kan hållas ansvarig för och vad som utgör ett dolt fel för att därefter avsluta med min syn på huruvida säljaren kan hållas ansvarig för felet i ditt fall.
Felansvar för vad som följer av avtalet och utfästelser
Som du har konstaterat ansvarar säljaren för dolda fel (se 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken (JB)). Säljaren kan emellertid även hållas ansvarig för fel upptäckbara fel om denne har lämnat utfästelser eller garanti om en viss egenskap eftersom detta får till följd att undersökningsplikten reduceras eller bortfaller helt (se NJA 1983 s. 858 och 4 kap. 19 § första stycket JB). Även muntliga utfästelser omfattas, även om det kan föranleda problem vad gäller bevisning. Däremot svarar inte säljaren för utfästelser som bör genomskådas av köparen (se NJA 1978 s. 301) Om det föreligger någon utfästelse om att stammarna nyligen varit utbytta skulle detta kunna ligga till grund för ett skadeståndsanspråk. Om felet utgörs av en avvikelse från vad som följer av avtalet innebär detta att det är ett fel du har rätt att kräva prisavdrag.
Dolda fel
De dolda felen består av fel som avviker från vad du (köparen) har haft fog att förutsätta vid köpet samt inte varit möjliga att upptäcka vid en undersökning av fastigheten (se 4 kap. 19 § första och andra stycket JB).
Utgångspunkten för vad en köpare har fog att förutsätta utgörs av den rådande byggnormen när huset uppfördes (se NJA 2010 s. 286). Även husets ålder spelar in, ju äldre hus desto mindre kan med fog förutsättas (se RH 1997:22). Även byggnadsdelens tekniska livslängd spelar in i relation till normal standard. En gjutjärnsstam förefaller ha en livslängd på omkring mellan 40 till 50 år. Eftersom du nämner att den var från 1960-talet talar detta för att det inte är att anse som ett fel såvida felet inte täcks av en utfästelse, garanti eller vad som följer av avtalet; alternativ att det rör sig om ett dolt fel.
Undersökningsplikt
Säljaren ansvara endast för de fel som en normalt kunnig lekman inte bort upptäcka vid en okulär besiktning av fastigheten (se 4 kap. 19 § andra stycket JB). Som tidigare nämnts kan undersökningsplikten reduceras eller bortfalla helt om säljaren gör utfästelser om fastighetens egenskaper (se NJA 1983 s. 858). Undersökningsplikten kan även utökas i de fall när det föreligger ett upptäckbart symptom som föranleder misstankar om en brist (se NJA 1985 s. 871). I sådana fall behövs en expert tillkallas för att bedöma läget, i annat fall ansvarar köparen för fel med föreliggande symptom.
Köparen har en skyldighet att även undersöka svåråtkomliga utrymmen (se NJA 1984 s. 3). Däremot behöver inte utrymmen undersökas som skulle innebära en åverkan på fastigheten såvida det inte föreligger symptom (se NJA 1984 s. 3).
Reklamation
Ett fel måste reklameras till säljaren inom skälig tid efter det att felet upptäcktes eller bort upptäckas för att ha rätt att göra en påföljd gällande (se 4 kap. 19 a § JB). Den yttre gränsen för reklamation ligger på fyra och en halv månad efter det att ett fel bort ha upptäckts (se NJA 2008 s. 1158)
Sammanfattning
Eftersom det rör sig om ett gammalt hus där huvudstammen förefaller ha gått sönder efter det att dess tekniska livslängd passerat förefaller det osannolikt att säljaren skulle kunna hållas ansvarig utifrån vad du med fog kunnat förutsätta. Särskilt som du framhåller att det varit möjligt att se att det rörde sig om en gammal gjutjärnsstam och undersökningsplikten omfattar åtkomliga utrymmen som inte kräver åverkan. Därför krävs sannolikt att du kan hitta en grund i att avtalet eller en utfästelse som omfattar att stammarna skulle vara nyare än att dess tekniska livslängd passerat för att kunna hålla säljaren ansvarig för ett fel.
Hoppas att mitt svar varit behjälpligt och lycka till!
Med vänliga hälsningar
