Reklamation för fel i fastighet
Vi har köpt ett hus där det vid besiktningen som gjordes innan köpet framgick att golvbrunnarnas tätskikt var felaktigt skurna. Vi hade som krav för köp att detta skulle åtgärdas. Säljarna meddelade oss att detta hade gjorts och det finns ett intyg skrivit av ackrediterad fackman att så är fallet. Men eftersom inget kvalitetsdokument/våtrumsintyg fanns fick vi en prisreduktion. Nu när vi ska försäkra badrummet säger vårt försäkringsbolag att vi inte får badrummet försäkrat pga felaktig golvbrunn. Vi har skrivit en reklamation till säljarna med ett anspråk på kostnad för nytt badrum eftersom vi måste göra om badrummet då vi dels inte får det försäkrat och dels att det föreligger stor risk för vattenskada enligt försäkringsbolaget. Vad tror ni om våra chanser här?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du vill göra gällande fel i fastigheten på grund av att fastigheten inte varit i det skick som utlovades vid affären, samt få ersättning för detta.
Tillämplig lag
Jordabalken (JB) – fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § JB). På dessa fastigheter finns det en rad tillbehör, bland annat byggnader (2 kap. 1 § JB). Detta innebär att ditt köp av hus regleras i JB, varför jag kommer gå igenom köpbestämmelserna i den lagen för att kunna svara på din fråga. Jag utgår från att ditt köp har gått till på ett sätt som gör det bindande, dvs. att avtalet var skriftligt, underskrivet av båda parter, tydligt vilken fastighet det gällde, att den skulle säljas och till vilket pris (4 kap. 1 § JB). Därför tittar vi på köp – och felreglerna i JB.
Generellt om fel i fastighet
En köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Vidare kan det finnas rätt till skadestånd för skada som uppkommit ur felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det antingen att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat eller att fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta. Vad köparen med fog hade kunnat förutsätta utreds efter fastställande av hur långtgående plikt hen hade att undersöka fastigheten (4 kap. 19 § JB).
Om fel i fastighet i ditt fall
Jag anser att det i er situation är relativt tydligt att felet, nämligen att golvbrunnen är felaktig, frångår avtalet ifråga där lagad golvbrunn enligt informationen jag tagit del av var en förutsättning för affärens ingående. På den här punkten anser jag att det står klart att det är fel i fastigheten. Däremot skulle det kunna bli svårt för er att hävda att ni inte med fog hade kunnat förutsätta ett fel i fastigheten av denna art. Detta bestäms utifrån hur stor eran plikt att undersöka var innan ni köpte fastigheten. Med tanke på att ni inte kunde få något kvalitetsintyg, utan bara prisreduktion, kan det hända att ni genom er undersökningsplikt borde ha upptäckt felet i fråga. Med andra ord, i och med att ni fick prisreduktion, kan det vara så att ni med fog kunnat förutsätta att det skulle kunna finnas fel i fastigheten. Däremot har rättsfall visat att lugnande besked från säljaren minskar köparens plikt att undersöka. Det skulle med andra ord kunna vara så att säljarens "garanti" om att felet var åtgärdat, helt enkelt innebar att ni inte hade kunnat antas hitta felet i fråga genom er plikt att undersöka. Ytterligare en förmildrande omständighet för er vad gäller plikten att undersöka är att ni hade en besiktningsman som uppmärksammade problemet ifrån början. Ni bör genom detta ha gjort det som åligger er genom er plikt att undersöka.
Sammanfattningsvis skulle det kunna anses vara fel i fastigheten, antingen med hänvisning till avtalet eller genom att ni fick lugnande besked och därför inte hade en så långtgående plikt att undersöka fastigheten som ni annars skulle haft.
Reklamationsfrist
Jag har inte fått någon tidsram för händelserna i ert fall, men vidare följer några huvuddrag vad gäller reklamationsfrister. Reklamationsfristen är den tid, inom vilken du måste reklamera felet i fastigheten till köparen. Du har 10 år på dig att reklamera (4 kap. 19 b § JB), om den inte avbryts innan enligt (5 § Preskriptionslagen). Om ett fel inte reklameras inom denna tid preskriberas rätten att få ersättning för felet (4 kap. 19 b § JB). I övrigt ska du ha reklamerat inom "skälig tid" från det att du märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad "skälig tid" innebär är desto svårare att säga. Bedömningen av "skälig tid" görs utifrån omständigheterna i varje enskilt fall.
Sammanfattning
Det skulle kunna föreligga fel i fastigheten i ditt fall, med hänvisning till båda grunderna (avtalet eller vad ni med fog kunnat förutsätta). Det är dock svårt i ditt fall att förutse detta med säkerhet. Är det fel skulle du dock ha rätt till ersättning genom prisreduktion och eventuellt skadestånd. Frågan i detta hänseende är däremot om prisreduktionen vid köpet av fastigheten skulle kunna anses täcka den prisreduktion du annars skulle haft rätt till efter att fel i fastigheten hade gjorts gällande. Detta är svårt att avgöra då jag inte har närmare information angående priset för fastigheten eller hur stort prisreduktionen var.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
