Rättigheter vid dolda fel i bostadsrätt
Hej!
Jag köpte en lägenhet i somras och funderar nu på att göra om badrummet. Det är ett fungerande badrum men skulle vilja lägga in kakel osv. Jag började kontakta företag för offerter och de påpekade då att ventilationen var igentäppt så jag kontaktade brf för att få en OVK. Brf berättade då att en tidigare ägare gjorde om badrummet utan brf godkännande efter 2013 och brf vet inte om den gjordes fackmannamässigt och håller branchstandard. Denne stängde då troligen igen ventilationen. När jag köpte bostaden fick jag inte information om att badrummet var omgjort utan brf godkännande (har funnits en ägare emellan som jag köpte av). Jag blir därmed fundersam om det kan finnas fel som innebär att min egen renovering blir dyrare en planerat pga av tidigare ägarens renovering. Jag undrar om jag har några rättigheter om dolda fel upptäcks då jag anser att den tidigare ägaren borde informerat mig om att badrummet ev. kan vara fel renoverat.
Med vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!
Om jag tolkar din fråga rätt så vill du veta vad du har för rättigheter i det fall att du i samband med renovering av badrummet skulle hitta dolda fel som den tidigare lägenhetsägaren inte informerat dig om.
Vilken lag är tillämplig?
Det bör inledningsvis klargöras att köp av bostadsrätt är ett köp av lös egendom, således är köplagen (KöpL) tillämplig. Detta kan man utläsa av 1 § KöpL tillsammans med 1 kap. 1 § Jordabalken (JB)
Huvudregeln vid köp enligt köplagen är att det som köps ska stämma överens med vad som följer av avtalet, om det inte framgår av avtalet i vilket skick det köpta ska vara i får man istället göra bedömningen efter vad köparen med fog kunnat förutsätta om objektets egenskaper, avviker den från köparens befogade förväntningar föreligger fel (17 § 3 st KöpL). Vad köparen med fog bör kunna förvänta sig varierar från fall till fall. Om köpet rör ett begagnat/gammalt objekt kan köparen självfallet inte med fog kunna förutsätta att det är i samma skick som om köpeobjektet var helt nytt.
Om bostadsrätten är såld "i befintligt skick" eller med liknande klausul ska den enligt 19 § KöpL anses felaktig endast om den avviker från vad säljaren berättat om den innan köpet, eller om säljaren underlåtit att berätta om ett väsentligt fel som han måste känt till och som kunnat inverka på beslutet att köpa den. Den kan trots klausulen om "befintligt skick" även anses felaktig om den är i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förutsätta.
Det är viktigt att notera att en köparen inte får åberopa fel som han känt till vid köpet (20 § KöpL). Köparen har dock ingen generell undersökningsplikt och dolda fel kan åberopas även om säljaren uppmanat honom att undersöka det som ska köpas.
Om fel föreligger
Om man konstaterat att ett fel föreligger finns det ett antal felpåföljder man kan göra gällande mot säljaren, dessa räknas upp i 30 § KöpL och är följande; Avhjälpande, omleverans, prisavdrag, hävning samt skadestånd. Omleverans och hävning torde inte vara aktuella påföljder i detta fall.
Avhjälpande är i de flesta fall den primära påföljden att göra gällande. Avhjälpande innebär att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen. Denna påföljd kan bara göras gällande om säljaren kan utföra den utan oskälig kostnad (34 § KöpL)
Prisavdrag kan användas som påföljd om avhjälpande inte är aktuellt, det innebär att köparen får tillbaks en del av det han betalade för det köpta objektet (37 § KöpL).
Köparen kan också kräva skadestånd enligt 40 § KöpL.
Viktigt att ha i åtanke är att en reklamation enligt 32 § KöpL måste ske för att någon av dessa påföljder ska kunna göras gällande mot säljaren. Reklamationen ska inom skälig tid från det att köparen upptäckt eller bort upptäcka felet.
Bedömningen i ditt fall
Eftersom det inte i din fråga framkommer så mycket detaljer om vad det är för fel som man kan tänkas hitta i lägenheten är det svårt att ge några definitiva svar. Men eftersom att frågan rör just dolda fel kan sägas att du har goda möjligheter att göra de ovan nämnda påföljderna gällande. Viktigt är dock att du beaktar den reklamation som måste ske enligt 32 § KöpL.
Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga! Om du skulle ha några ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
