Rätt till arv och fördelning.
Vi är fyra syskon som kommer få ärva huset efter våran mor när hon avlider, hon har alltid sagt att en av mina bröder ska köpa huset henne. Han har hållit efter huset åt henne i många år och hon säger till honom att han gör det till sig själv. Nu har min oresonliga syster börjat delge intresse för att bli delägare med 25 % vilket min bror ej går med på.
Min fråga är: Finns det något man kan göra nu eller sedan för att hjälpa min bror och min mor för att han ska få köpa huset av framtida dödsboet ensam?
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att förklara hur rätt till arv fungerar och hur man fördelar detta. Kort svar finns längst ned.
Grundläggande arv.
När en person går bort ska arv fördelas. Arvet ska om inget annat avtalas fördelas lika mellan de som har arvsrätt. De som främst har denna rätt är barnen (2 kap. 1§ ärvdabalken). Man kan dock genom testamente ge en av arvingarna en större del än de andra (11 kap. 1§ ärvdabalken). Detta har dock en begränsning genom laglott. De med arvsrätt har rätt till minst 50% av det som de skulle fått om inget testamente fanns (7 kap. 1§ ärvdabalken). Man kan alltså inte testamentera allt till en av arvingarna.
Exempel:
Om A och B ska ärva 100 000 kommer de att få 50 000 var enligt 2 kap. 1§ 2st ärvdabalken. Om ett testamente finns som vill ge personen A allt kan han maximalt få 75 000. Eftersom personen B har rätt till 25 000 vilket är hälften av det han skulle fått utan testamente (50 000 x 0.5 = 25 000) enligt 7 kap. 1§ ärvdabalken.
Arvets fördelning:
När dödsboet är sammanräknat och man kommit fram till vad alla ska få så ska arvet fördelas. I ett dödsbo är det vanligt att det finns diverse saker. Dessa saker kan vara bostad, fritidshus, bohag, konst, pengar etc. Dessa saker kommer att räknas ihop till ett sammanlagt värde. Det är detta värde som fördelas. Detta innebär att dödsboet kan sälja all egendom och sedan dela ut endast pengar eller så kan sakerna delas ut direkt. Så länge alla får sin del i värde kan man avtala om fördelningen lite hur som helst. Hur förfarandet går till är upp till dödsbodelägarna.
Alternativa vägar:
Konkret innebär detta att din syster egentligen inte har rätt till 25% av huset utan hon har rätt till 25% av husets värde. På samma sätt har din bror egentligen ingen rätt till huset i sig utan 25% av detta värde.
Utköp ur fastigheten:
Ett alternativ skulle vara att ni eller din bror löser ut hennes del. T.ex. att hon får en större del av eventuella likvida medel eller annan egendom. Detta kräver dock att båda är med på detta. I praxis är det inte ovanligt med sådana problem. Om 2 arvtagare vill ha en fastighet och inte kan komma överens så har båda lika rätt till fastigheten/bostaden. Ett sätt att gardera sig mot följande situation är att ena får fastigheten/bostaden testamenterad till sig och den andra får något annat som ersättning.
Köp av fastighet i förtid:
Ett annat förslag skulle vara att din bror köper fastigheten innan er mot går bort. Detta bör dock ske till marknadspris får att undvika att det ses som ett förskott på arvet (6 kap. 1§ ärvdabalken). Förskott på arv innebär kort att man från sitt senare arv ska avräkna det man fått innan. Saker som utbildningspengar, eller gåvor räknas inte (6 kap. 2§ ärvdabalken). Om inte "gåvan" är allt föräldern har eller mycket mer än en "vanlig gåva". Om han skulle köpa fastigheten för under marknadspriset och detta ses som förskott på arv, kommer hans senare arv att minska beroende på hur mycket under marknadspriset han betalade. Om han betalade 100 000 under marknadspriset kommer hans arv att minska med 100 000 (6 kap. 1§ ärvdabalken). Om hans förskott på arvet överstiger hans senare arv kan han bli skyldig att utge mellanskillnaden till dödsboet eller de andra arvingarna (6 kap. 4§ ärvdabalken).
Offentlig auktion: Om fastigheten innehas med samäganderätt.
Om inte problemet skulle lösas inget arvet ska skiftas efter er mors bortgång är dock grundidén att din bror och syster har samma rätt till huset. Om den ena köper ut den andra är som sagt fritt att avtala om. Detta innebär att de kommer få huset med samägande (1§ lag om samäganderätt). Om en fastighet innehas med samäganderätt kan delägarna begära att en förvaltare (god man) ska ta hand om fastigheten (3-5§§ lag om samäganderätt). Detta kan ske på begäran till rätten om man vill få tid att lösa konflikten. Om situationen inte löses kan delägarna begära att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion (6§ lag om samäganderätt). I en sådan situation har din bror som möjlighet att köpa tillbaka huset på auktionen.
Kort svar.
Mott råd är att ni försöker reda ut detta snarast. Antingen genom att ni sätter er ned och diskuterar eventuellt utköp eller liknande. Om detta inte går kan din bror be din mor att han får huset testamenterat till sig och att din syster kanske får något annat som kompensation. Hon har som sagt rätt till hälften av sin fjärdedel, av totala arvets värde (7 kap. 1§ ärvdabalken). Det beslutet är helt upp till din mor (9 kap. 1§ ärvdabalken).
Om inget av ovanstående går kan ett alternativ vara att din bror köper fastigheten i förtid. Han behåller som sagt äganderätten även om det skulle ses som ett förskott av arv men måste kanske utge mellanskillnaden (6 kap. 1§ ärvdabalken). Därför rekommenderar jag att det sker till marknadspris. I värsta fall ägs fastigheten med samäganderätt och kan säljas genom offentlig auktion. I så fall måste din bror köpa tillbaka huset genom att vinna budgivningen.
Vänligen
