Överbelånad fastighet i dödsbo - Sätta dödsboet i konkurs?
Grundproblemet är att det finns en fastighet i dödsboet efter mina föräldrar som tyvärr är lite väl högt belånad. Aktuell skuld till banken (med pantbrev) är så pass stor att det står och väger på gränsen till att vara ett bristbo. Huruvida det är ett bristbo eller ej vet vi i praktiken inte förrän fastigheten är såld. Förutom fastigheten och knappt 20 tkr på ett plusgirokonto finns inga stora reella tillgångar i dödsboet. Formellt enligt bouppteckningen (registrerad) finns 15 tkr i "sedvanligt bohag" och 10 tkr i "musikinstrument, uppskattat värde". I praktiken lär det dock vara svårt att omsätta dessa tillgångar till motsvarande värde.
Även om det tycks vara svårt att hitta raka svar på hur de efterlevande förväntas hantera en sådan situation, tror jag inte situationen i sig är särskilt ovanlig, och lär kanske bli vanligare i spåren efter de s.k. "seniorlånen".
Det är jag och mina två syskon som är dödsbodelägare. Vi är bröstarvingar till samma föräldrar, där vår far gick bort sist. Det finns således inga ytterligare "dolda" dödsbodelägare, och såtillvida är situationen okomplicerad.
Det visade sig att vår far stod som ensam ägare på fastigheten, om nu det spelar någon roll (far gick som sagt bort sist, och i annat fall torde giftorätten ha gällt i alla fall).
Jag ser fyra olika scenarior framför mig:
1) Vi får tillräckligt betalt för fastigheten vid en försäljning så att de reella tillgångarna i dödsboet täcker både skuld till banken, reavinstskatt, samt kostnader för försäljningen (obligatoriska besiktningar, mäklare, stämpelskatt etc.). Detta är ju det "bekvämaste" scenariot, och kanske blir det rentav en slant över till oss arvingar, men vi kan inte veta detta på förhand. En värdering/mäklarutlåtande ger förstås en fingervisning.
2) Vi får tillräckligt betalt för att täcka skulden till banken samt kostnader för försäljningen, men inte tillräckligt för att täcka reavinstskatten. Reavinstskatten är för övrigt så att säga en "joker" och osäkerhetsfaktor eftersom den fastställs långt mycket senare.
3) Vi får tillräckligt betalt för att täcka skulden till banken, men inte för att täcka vare sig försäljningskostnader eller reavinstskatt.
4) Vi får inte tillräckligt betalt för att täcka vare sig skuld till banken, försäljningskostnader, eller reavinstskatt.
Det går förstås att räkna fram ett ungefärligt lägsta försäljningspris för att klara det första scenariot, och vi bör väl förmodligen inte gå ut med något lägre pris än detta vid en försäljning oavsett vad mäklarna anser? Rätt eller fel? Jag skriver "ungefärligt" försäljningspris mycket beroende på den latenta reavinstskatten som är som sagt "en joker i leken". Orsaken till att jag skriver så är att det är mycket svårt att veta vilka avdrag för förbättringskostnader vi kan få godkända. Huset köptes 1956 av mina föräldrar, och en sak är i alla fall säker. det är långt ifrån samma hus i dag som då! På den tiden var huset betydligt mindre, eldades med koks, och det fanns inte ens rinnande varmvatten. MEN, det går naturligtvis inte att hitta kvitton/fakturor på alla investeringar som gjorts genom åren. Vad vi möjligen kan luta oss mot är de pantbrev som tagits ut (tyvärr lite "för många"), och sätta dessa i samband med gamla foton.
I scenario två är det paradoxala att staten brukar stå högst på prioritetslistan beträffande fordringar. Men, i praktiken vet vi ju inte hur stor den skulden blir förrän den slutliga skatten fastställts långt mycket senare (efter en försäljning). Direkt i samband med en försäljning vill naturligtvis banken att vi löser lånen eftersom det inte längre finns någon säkerhet kvar i huset, och kostnaderna i samband med försäljningen lär ju uppstå direkt.
Enligt svensk lag kan vi som arvingar inte ärva våra föräldrars skulder, så vitt jag vet. MEN, hur ser vi till att det verkligen blir så att vi inte behöver "ärva" skulderna?
Någonstans på nätet har jag läst att vi måste sätta dödsboet i konkurs om skulderna överstiger fordringarna för att inte riskera att vi drabbas själva. Problemet är "bara" att vi inte vet detta förrän vi sålt (eller försökt sälja) fastigheten. Det är ju nämligen först när vi har en (eller helst fler) villiga köpare som vi vet det reella värdet. En "konkursstämpel" lär ju förresten inte höja värdet på fastigheten. Det är förmodligen värdesänkande i sig att sälja från ett dödsbo eftersom dödsboet normalt upplöses efter att alla tillgångar och skulder reglerats samt skiftats. Det finns med andra ord ingen motpart kvar efter köpet.
Reavinstskatten är som sagt en osäkerhetsfaktor eftersom den fastställs (godkänns) långt mycket senare. Som jag ser det är även reavinstskatten en skuld som tillhör dödsboet, och som således inte borde drabba oss som arvingar. Men samtidigt har jag förstått att vi kan bli återbetalningsskyldiga om vi betalt skulder/kostnader i "fel ordning" (ref t.ex. till 12 kap. 6 § skattebetalningslagen). Problemet är som sagt att det inte är lätt att följa den formellt korrekta ordningen eftersom fordringsägarna inte dyker upp i den ordningen. Vi kan t.ex. inte heller stänga av strömmen eftersom huset då skulle ta skada och definitivt falla i värde.
Så kort sagt, vilka mått och steg bör vi ta, och i vilken ordning, för att säkra oss så mycket det går? Om vi bör sätta dödsboet i konkurs, i vilket skede kan/bör vi göra det? Före eller efter en försäljning av fastigheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag utgår i min fråga från att din far tog över alla tillgånger i och med bortgången av din mor (i enlighet med 3:1 ärvdabalken 1958:637, ÄB SE HÄR). Och att ni bröstarvingar nu ska ta arv från både er mor och far, i och med bortgången av er far (jämför 2:1 ÄB). Så vitt jag har förstått har ni även upprättat en bouppteckning, och registrerat denna hos skatteverket (se 20:1 ÄB).
Undvika att ta över skulderna
Som du säkert känner till så utgör ett dödsbo en självständig juridsk person som kan ha egna tillgångar och skulder. Som du skriver kan man som dödsbodelägare inte bli personligt ansvarig för skulderna i ett dödsbo. Eller om ett underskott i dödsboet skulle uppkomma efter det att skulder som dödsboet har haft har kvittats mot dess tillgångar. Vilket skulle kunna vara fallet för er, då ni gör en försäljning av fastigheten med en förlust.
För den omständighetet att tillgångarna i dödsboet inte kan täcka skulderna finns få lagregler i ärvdabalken. Om den avlidnes skulder överstiger dess tillgångar är det möjligt att ansöka om att dödsboet forsätts i konkurs. Om boet företräds av en boutredningsman, måste denna ansöka om konkurs för dödsboet om dödsboets medel inte räcker till att betala skulderna. På det viset kan dödsboet avslutats och tillgångarna skiftas utan att ni som dödsbodelägare ådrar sig personligt skuldansvar. En ansökan om konkurs görs genom en skriftlig ansökan till tingsrätten. Till ansökan om konkurs av dödsbo ska fogas en bestyrkt kopia utav bouppteckningen och bevis om registrering hos skatteverket (2:3 st.2 konkurslagen) SE HÄR. Tingsrätten ska genast pröva ansökningen om samtliga dödsbodelägare är delaktiga i ansökningen. Dödsboet kommer, om ansökningen beviljas, att handas av en förvaltare (1:3 Konkurslagen).
Det ni ska undvika i alla lägen är att ta ut pengar alternativt egendomar från dödsboet, då ni kan komma att bli ersättningsskylda för detta senare. En eftertaxering, i fallet med reavinstskatten, kan föranleda att skiftet ska gå åter och att det ni tagit ur boet ska återlämnas (21:4 Ärvdabalken).
Då dödsboet sätts i konkurs gäller konkurslagens regler. Som exempel på kostnader som har så kallad allmän företrädesrätt är bl.a. kostnader för begravning- och bouppteckningskostnader. Sedan finns det fordringar med särskild förmånsrätt, som ska betalas framför “vanliga skulder” och fordringar med allmän företrädesrätt, dessa är skulder som är förenade med någon form av säkerhet (t.ex. fastigheten i ert fall där det finns säkerhet i form av panträtt). De pengar som eventuellt finns kvar i dödsboe ska fördelas på de övriga skulderna – dessa har lika rätt inbördes, vilket betyder att varje fordringsägare får betalt i proportion till sin fordran.
Något att tänka på är att man kan kalla på okända borgenärer, detta innebär att borgenärerna inte kan komma efter det att arvet har skiftats och begära betalning för sina skulder. Detta görs hos kronofogdemyndigheten, vilka publicerar denna kallelse i Post- och Inrikes tidningar. Om de okända borgenärerna inte inkommer med sina fordringsanspråk inom 6 månader från och med dagen för kallelsen förlorar de sina rättigheter att kräva ut fordringarna. Efter 6 månader behöver alltså inte boet återuppstå på grund av okända borgenärer. Vilket skänker en viss ro och trygghet för er delägare i dödsboet.
Värdering av fastigheten samt reella handlingsalternativ
Som huvudregeln gäller att dödsboets tillgångar och skulder ska värderas utifrån det marknadsvärde de hade på dagen för dödsfallet. Angående värdering av fastigheter så saknas det lagreglering. Skatteverkets utgångspunkt däremot är att marknadsvärder, elelr det “verkliga värdet”, generellt bör användas vid värdering. Som du beskrev så är det svårt att få fram marknadsvärdet. En värderingsman och/eller taxeringsvärdet (brukar utgöra 75% av marknadsvärdet) kan dock ge en fingervisning på marknadsvärdet.
Det ni kan göra är att försälja fastigheten och se hur mycket ni får den sålt för. Detta ger stor vägledning för er, och hur ni ska förfara med eventuell konkurs m.m. Så min rekommendation är att ni försöker sälja fastigheten, och att ni sedan ser om boets skulder överstiger dess tillgåmgar. Och efter det, om nödvändigt, sätta boet i konkurs.
Något som också kan vara aktuellt i ert fall är att ansöka hos tingsrätten om att dödsboet ska avträdas till förvaltning av boutredningsman. Boutredningsmannen ska, istället för dödsbodelägarna tillsammans, i avvecklingssyfte göra boutredning och företräda dödsboet.
Vi har samarbete med Familjens Jurist, vilka kan hjälpa er med boutredningen och de problem som kan uppstå i och med konkurs av dödsboet.
