Om fel uppstår mellan avtal om köp av fastigheten och tillträdet, vem bär ansvaret? Och vad händer om felet fanns sedan tidigare?
Hej! Jag har en fråga! Vem är ansvarig om kompressorn till luft-vatten värmepumpen gick sönder ungefär en vecka innan tillträde? Vi vet inte om den var trasig eller ej under överlåtelseavtalet. I avtalet står det att fastigheten överlåts i det skick den är på kontraktsdagen. Kompressorn var 14 år gammal och hade kunnat gå sönder när som helst. Pumpen är 14 år gammal och köparen kräver xx:- i ersättning för reparation.
Vad är det som gäller egentligen?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Rättslig utgångspunkt
Aktuell reglering kring fast egendom hittas i 4 kap. jordabalken (1970:994) (JB). Till en fastighet hör anläggningar som har anbragt inom fastigheten för stadigvarande bruk som en kompressor (2 kap. 1 § första stycket JB). Närmare om fel finns i 4 kap. 19 § JB, däri står att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köper, har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen. I andra stycket och tolkningen av det, i rättspraxis och juridisk litteratur, framgår att köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp är tämligen långtgående. Således får inte åberopas vad köparen borde ha upptäckt vid en undersökning, normalt kompletterad av en besiktningsman. Undersökningsplikten kan vara normal, utökad eller reducerad beroende på omständigheterna, så reduceras den av betryggande svar på konkret fråga av köparen angående visst förhållande. Vem som står faran för tiden mellan avtalet och tillträdet regleras i 4 kap. 11 § JB.
Bedömningen i förevarande fall
Kompressorn var fungerande vid avtalets ingående
Säljaren står faran fram till det avtalade tillträdet och köparen därefter (4 kap. 11 § JB). Tidigareläggs tillträdet förskjuts fareövergången till det faktiska tillträde. Emellertid upphör säljarens ansvar vid det faktiska eller avtalade tillträdet, vilket är avhängigt lydelsen av avtalet. Att fastigheten överlåts på kontraktsdagen i befintligt skick torde inte innebära att samma dag också är avtalad tillträdesdag, utan snarare bör innebörden, med hänsyn till lagtexten, vara att fel som därimellan uppstår står säljaren risken för (observera inte bara visar sig utan uppstår). Men observera att det i avtalet kan stå att med kontraktsdag likställs tillträdesdag. Den som vill göra gällande fel måste reklamera medelst meddelande till säljaren inom ganska snar framtid (4 kap. 19a § JB).
Kompressorn var redan trasig vid avtalets ingående
Frågan är likt du nämner, om kompressorn redan var trasig vid avtalet. I så fall blir grundar sig den juridiska lösningen i huruvida du borde ha upptäckt felet vid undersökningen. Om du inte borde ha känt till detta (höga krav för att du ska anses inte ha känt till felet), berättigas du prisavdrag motsvarande kostnaden, förutsatt att du reklamerar inom skälig tid. Motsatsvis, om du borde ha känt till felet, exempelvis kompressorn såg ut att vara i dåligt skick, det kunde inte ha undgått dig att åldern på kompressorn är en riskfaktor eller liknande, har säljaren rätt.
Den andra premissen, kompressorn var funktionsduglig vid överlåtelseavtalet, gör att det inte fanns något fel att känna till. Således bär säljaren faran och du får rätt till avdrag på köpeskillingen om förutsättningarna i stycket ovan är uppfyllda.
Bevisfråga
Som lätt inses är det till lättnad för köparen ur rättsligt- och bevishänseende om kompressorn var fungerande vid avtalets ingående jämfört med om kompressorn redan var trasig. Huruvida kompressorn var trasig eller ej är i sig en intrikat bevisfråga.
Lämna gärna en kommentar om du har fler frågor.
Hälsningar,
