Om dödsbo och tvångsförsäljning av fastighet
Vi är tre syskon som efter vår mamma ärvde lägrenhet och ett fritidshus. Arvet är delvis skiftat och i dödsboet finns fritidshuset kvar. Vi är två som vill sälja huset och en som vill vänta på ” bättre tider ”. Nät övergår ett dödsbo i delägarskap? Och hur går man vidare om vi inte kan enas ? Finns det någon bortre tidsgräns för hur länge en fastighet kan vara kvar i dödsboet ? Kan jag som delägare kräva en försäljning ? Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Jag kommer att använda mig av Ärvdabalken (ÄB) för att besvara din fråga.
Dödsboet
Efterlevande make eller sambo, arvingar och universella testamentstagare är dödsbodelägare och förvaltar gemensamt den dödes egendom under boets utredning (18 kap. 1 § ÄB), om det inte finns boutredningsman eller testamentesexekutor. Ni kan sinsimellan skriva ut en fullmakt åt någon av dödsbodelägarna som då får makt att ensamt sköta förvaltningen. Dödsbodelägarna kan däremot välja att istället skaffa en boutredningsman om ingen av dödsbodelägarna faktiskt förvaltar egendomen.
Dödsboet är skattemässigt avslutat när dödsboets alla tillgångar är skiftade, inkomstdeklarationen har lämnats för sista gången och överskott eller underskott på skattekontot är reglerat. Det finns som regel inte heller någon tidsgräns för hur länge ett dödsbo får vara oskiftat.
Håll dock i åtanke att från och med det fjärde året efter dödsåret skärps beskattningena v dödsbon och statlig skatt tas ut för hela den beskattningsbara förvärvsinkomsten. Läs mer här.
Boutredningsman och Skiftesman
Dödsbodelägarna kan begära av domstolen att en boutredningsman ska utses som ska förvalta egendomen och genomföra arvsskiftet om dödsbodelägarna inte kommer överens (19 kap. 1 § ÄB). En dödsbodelägare kan utses till boutredningsman (19 kap. 3 § ÄB) men det är inte ett måste. Domstolen kan även utse en opartisk tredje man, exempelvis en advokat, som agerar boutredningsman.
Boutredningsmannen ska vidta alla åtgärder som är nödvändiga för boets utredning och företräder dödsboet gentemot tredje man. Den första uppgiften för en boutredningsman är att förbereda boet för skifte. Om dödsbodelägarna vill kan boutredningsmannen också skifta (fördela) arvet. Huvudregeln är att en boutredningsman inte får sälja fastigheter som ägs av dödsboet utan skriftligt samtycke från samtliga dödsbodelägare. Vid avsaknad av samtliga dödsbodelägares samtycke kan boutredningsmannens ansöka hos tingsrätten om att försäljning ska tillåtas (19 kap. 13 § ÄB).
Arvskifte är ett avtal mellan dödsbodelägarna om hur dödsboets tillgångar ska fördelas (23 kap. 1 § ÄB). Uppstår oenighet om hur arvet ska fördelas kan en dödsbodelägare hos Tingsrätten begära att en skiftesman ska utses. Skiftesmannen kan genomföra ett tvångsskifte av boet. Dödsboets tillgångar används för att betala ersättning till en skiftesman (23 kap. 5 § andra stycket ÄB). Detta innebär att det kommer att kvarstå mindre tillgångar att ärva. Om fastigheten inte är såld när arvskiftet genomförs kan det hända att dödsbodelägarna ärver en varsin del av fastigheten, dvs att fastigheten samägs.
Samäganderättslagen
Enligt 6 § Samäganderättslagen kan ena parten i en samägd egendom begära en tvångsförsäljning av fastigheten på offentlig auktion. Detta betyder att om ni fördelar fastigheten sinsimellan genom lika andelar, kan vem som helst av er mot den andras vilja kräva att den samägda fastigheten ska säljas på auktion för gemensam räkning. Ansökan om en sådan försäljning lämnas in till tingsrätten och den andra delägaren kan i normala fall inte förhindra försäljningen, såvida det inte finns synnerliga skäl.
Vad som anses vara synnerliga skäl har tolkats väldigt restriktivt i praxis och det ska väldigt mycket till för att synnerliga skäl ska anses föreligga och ge skäl för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Enligt 9 § Samäganderättslagen kan vem som helst av er begära ett minimipris som fastigheten ska säljas för, så att försäljningen inte blir oförmånlig för någon av er. Minimipriset får dock inte vara så pass oskäligt att fastigheten inte kan säljas. Vidare kan vem som helst av er samägare buda på fastigheten under auktionen.
Sammanfattning
Dödsboet avslutas när dödsboets alla tillgångar är skiftade, inkomstdeklarationen har lämnats för sista gången och överskott eller underskott på skattekontot är reglerat. Det finns som regel inte heller någon tidsgräns för hur länge ett dödsbo får vara oskiftat och därmed ingen tidsgräns för hur länge fastigheten kan vara kvar i dödsboet. Om ni som dödsbodelägare ingen kommer överens över boets förvaltning kan ni begära en boutredningsman från tingsrätten. Om ni inte kommer överens om hur arvet ska fördelas kan ni begära av Skiftesman av tingsrätten. Om det slutar med att ni får vars en ägandeandel i fastigheten efter att arvsskiftet genomförts så kan var och en av er tvinga fram en försäljning av fasitgheten.
Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på alexander.martensson@lawline.se, så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Jag kan även sätta dig i kontakt med vår ordinarie byråverksamhet om det kvarstår osäkerheter efter vår kontakt. Med vänlig hälsning,
