Olika typer av fel i fastighet
Hej, jag har ett par frågor gällande felfrågor i en fastighet. Jag förstår vad rättsliga fel, rådighetsfel samt fysiska fel innebär, jag förstår även att det under fysiska fel finns 2 underkategorier som gäller abstrakta och konkreta fel, så som jag förstått det. Det som jag dock inte förstår är hur alla dessa fel går ihop med varandra, hur börjar man egentligen kontrollen om det föreligger ett fel, har sett mycket att rättsliga fel kopplas ihop med abstrakta samt fysiska fel, men är inte dessa olika saker? Om vi t.ex. säger att en fastighet belastas med ett servitut, då är ju det ett rättsligt fel, men är det inte heller ett abstrakt fel, eftersom köparen inte skall behöva förvänta sig detta, men det kan väl även vara ett konkret fel eftersom det avviker från avtalet? Min sista fråga är vad som egentligen menas med en relevansbedömning och i vilka fall en köpare behöver och inte behöver reklamera enligt 4:19 JB. Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Fel i fastighet
1. Rättsliga fel
Det finns olika typer av rättsliga fel. Dessa typer av fel återfinns i 4 kap. 15-17 §§ Jordabalken. Den första typen av rättsligt fel är när köparen inte erhåller lagfart (4 kap. 15 § Jordabalken). Köparen har då möjligheten att häva köpet och att få sin skada ersatt. Detta fortsätter dock att felet inte beror på köparen. Det ska alltså inte vara köparens fel han eller hon inte erhåller lagfart.
Den andra typen av rättsliga fel är att fastigheten är pantsatt till ett högre belopp än vad köparen visste om vid köpet (4 kap. 16 § 1 st. Jordabalken). Rättsliga fel kan även vara andra rättigheter som fastigheten är belastad med (4 kap. 17 § Jordabalken). För att köparen ska kunna åberopa sådana fel mot säljaren så måste det vara fråga om ett fel som köparen varken kände till eller borde ha känt till.
2. Rådighetsfel
Rådighetsfel tar sikte på en situation då en myndighet meddelar ett beslut som resulterar i att köparen inte får den rådighet över fastigheten som han eller hon hade kunnat förvänta sig att få (4 kap. 18 § Jordabalken). Sådana beslut kan vara till exempel ett rivningsbeslut som fattats av myndigheterna eller ett beslut som berör miljön.
3. Faktiska fel
Faktiska fel tar sikte på när en fastighet antingen avviker från vad köparen och säljaren hade avtalat om eller när fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig (4 kap. 19 § Jordabalken). När fastigheten avviker från vad parterna avtalat om så talar man om konkreta fel. Dvs om det i avtalet står att fastigheten ska omfatta en viss yta och det sedan visar sig att fastigheten är mindre än vad parterna avtalat om, så är det fråga om ett konkret fel. När man däremot talar om att fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig så talar man om abstrakta fel. Dvs om det i avtalet inte anges att fastigheten ska ha en viss egenskap som köparen ändå kunde ha förväntat sig att fastigheten skulle ha, så är det fråga om abstrakta fel.
Köparen har en undersökningsplikt. Enligt bestämmelsen i 4 kap. 19 § Jordabalken så kan köparen inte åberopa ett fel som han eller hon borde ha upptäckt när undersökningen genomfördes. Man talar då om att köparen kan åberopa dolda fel, dvs fel som köparen inte borde ha upptäckt. Hur omfattande undersökningsplikten är beror bland annat på om det är fråga om ett nybyggt hus och den standard som finns hos andra fastigheter i området. Fel som skulle kunna omfattas av 19 § är exempelvis mögel i väggen eller ruttna träplankor m.m.
När ska en köpare reklamera felet?
Om man har kommit fram till att det är fråga om ett fel som säljaren ska ansvara för så finns det olika påföljder som kan aktualiseras i form av prisavdrag, skadestånd och i värsta fall hävning. För att köparen överhuvudtaget ska få åberopa ett fel i fastigheten så måste köparen reklamera felet (4 kap. 19 a § Jordabalken). Detta gäller oavsett om det är fråga om rättsliga fel, rådighetsfel eller faktiska fel. Det finns en frist inom vilken reklamationen ska göras. I lag anges att köparen måste åberopa felet inom "skälig tid" från det att han eller hon upptäckte eller borde ha upptäckt felet. Bedömningen av vad som utgör "skälig tid" beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Det finns alltså ingen bestämd tidsgräns som säger när reklamationen måste ha gjorts. Högsta domstolen har bland annat ansett att mer än fyra månader kunde falla inom skälig tid (NJA 2008 s. 1158).
I bestämmelsen anges dock att om säljaren har betett sig grovt vårdslöst eller om säljaren agerat i strid med tro och heder, så kan köparen åberopa fel i fastigheten trots att han eller hon inte hade reklamerat inom skälig tid (4 kap. 19 a § 2 st. Jordabalken). Även om reklamationsfristen blir längre i och med att säljaren till exempel agerat i strid med tro och heder så kommer köparen, trots detta, att behöva reklamera felet om han eller hon vill åberopa felet i fastigheten.
Om du är i behov av fortsatt vägledning så är du varmt välkommen att kontakta Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka).
Med vänliga hälsningar.
