När räknas det som fel i fastighet? Vad händer om det är fel i fastighet?
Vi köpte ett radhus i februari, vi fick stopp redan efter en dag i avloppet och det kom bajs upp ur duschen. Vi ringde en spolarfirma som spolade avloppen, samma sak hände ett par gånger och tillslut så filmades avloppen och vi kunde se klumpar av reliningen som gjordes för några år sedan. Relining klumparna åtgärdades av firman som gjort dem men de vägrar stå för utgifterna vi haft vi spolning och filmning. Måste vi stå för de utgifterna? Är det dolt fel?
Nu har vi börjar få stopp igen och ser att när vi spolar så hamnar toalettpapper i avloppet under duschen. Vi vet att badrummet renoverades för några år sedan och vi funderar på om rören då blev felkopplade eller något.
Är det här dolt fel? Vi kunde inte ha upptäckt det vid köpet. Vi spolade igenom rören förra veckan men nu idag var det toalettpapper där igen och det gurglar i avloppet.
Med vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Din fråga handlar om ett fastighetsköp och detta regleras framförallt i jordabalken (JB), men det finns även betydande praxis på området.
Sammanfattning
Fastigheten är felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen får inte som fel åberopa vad som kunnat upptäckas vid en undersökning av fastigheten. Är fastigheten felaktig har köparen rätt till prisavdrag eller får häva köpet om felet är av väsentlig betydelse.
Felaktig fastighet?
Om fastigheten avviker från vad som är avtalat eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet är fastigheten att anse som felaktig (4 kap. 19 § JB). Om fastigheten är felaktig får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet om felet är av väsentlig betydelse (4 kap. 12 § och 4 kap. 19 § JB). Om säljaren varit försumlig eller om fastigheten avviker från vad säljaren får anses utfäst vid köpet har köparen även rätt till ersättning (4 kap. 19 § JB).
Undersökningsplikt
Köparen har en ganska långtgående undersökningsplikt och får som fel inte åberopa sådant som borde upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten är olika långtgående beroende på fastighetens skick. Om fastigheten är i sämre skick ökar undersökningsplikten och undersökningsplikten kan minskas om säljaren exempelvis ger utfästelser om fastighetens goda skick. Högsta domstolen (HD) har prövat omfattningen av undersökningsplikten i ett antal rättsfall och sammanfattningsvis kan man konstatera att den är ganska långtgående. I ett rättsfall kom HD fram till att köparna inte fullgjort sin undersökningsplikt när de inte kröp in under golvet i ett svårtillgängligt utrymme (NJA 1980 s. 555). I ett annat rättsfall kom HD fram till att undersökningsplikten var fullgjord och att köparna inte behövde hugga ner väggar för att upptäcka rötskador (NJA 1984 s. 3). Man kan alltså säga att om man kan undersöka utrymmet ska det undersökas, men man behöver inte hugga ner väggar och dylikt för att kunna undersöka utrymmet.
Bedömningen i ditt fall
Det är svårt att göra en exakt bedömning eftersom jag inte har alla omständigheter i fallet, men utifrån ovan sagda skulle jag säga att ett fel föreligger med tanke på att fastigheten inte stämmer överens med vad du vid köpet kunde förvänta dig. Man skulle kunna argumentera för att undersökningsplikten är fullgjord eftersom rören är ett sådant utrymme man inte kommer åt att undersöka närmare.
Vad händer om fastigheten är felaktig?
Som jag nämnt ovan har köparen rätt till prisavdrag om fastigheten är felaktig, och om felet är av väsentlig betydelse kan man häva köpet (4 kap. 19 § och 4 kap. 12 § JB). I detta fall skulle jag säga att felet inte är av väsentlig betydelse då det går att åtgärda och det ändå går att bo i huset. Har säljaren varit försumlig eller särskilt utfäst något kan köparen även få ersättning (4 kap. 19 § JB).
Hoppas detta var till hjälp för dig.
Har du fler funderingar kan du kontakta vår juristbyrå. Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:
Telefon: 08 533 300 04
Öppettider: Mån-fre kl. 10.00-16.00.
