När har köparna uppfyllt sin undersökningsplikt?
mina husköpare har reklamerat ett antal fel i huset. det rör sättningar i garaget, felinstallerad värmepump, dålig ventalation samt att fuktvaktaren i grunden är felinstallerad. till saken hör att köparna självmant valt att Inte besiktiga huset innan de köpte det. krypgrunden finns det lucka till och det är inga problem att gå ner i den. jag har från början noga påpekat att jag har dålig kunskap om huset då jag precis blivit änka. jag har också delat med mig av tidigare besiktningsprotokoll. Köparna kommer nu att lämna in en stämningsanökan. jag undrar om köparnas undersökningplikt i detta fall verkligen är uppfylld, eller om detta räknas som dolda fel?
Lawline svarar
Hej!
Tack för din fråga, jag hoppas kunna hjälpa dig på bästa möjliga sätt!
Precis som du är inne på har köparen en undersökningsplikt när det gäller fastighetsköp, Jordabalken 4:19 2 st. För att man ska kunna reklamera ett fel med framgång som köpare krävs det därmed att man har uppfyllt sin plikt. Men för enkelhetens skull tar vi allting i tur och ordning.
Föreligger det ett fel på huset?
Du nämner att de fel som köparen vill reklamera är sättningar i garaget, felinstallerad värmepump, dålig ventilation och fuktvaktaten i grunden är felinstallerad. Jag antar att ni inte har avtalat något om att dessa grejer ska fungera, därmed föreligger det inget så kallat "konkret" fel. Däremot kan det föreligga ett "abstrakt" fel och det innebär att husets kvalité avviker från vad köparen med fog kan förvänta sig. I denna bedömning spelar faktorer som byggnadens ålder, typ av fastighet med mera in. I detta fall tyder mycket på att det är ett abstrakt fel på huset, JB 4:19 1 st.
Tidpunkt för felet och undersökningsplikt – är felet relevant?
För att ett fel ska gå att reklamera krävs det att felen föreligger på huset när ni skrev på avtalet. I det här fallet antar jag att felen fanns redan innan du sålde huset.
Förutom att felet ska finnas innan en viss tidpunkt krävs också att köparen uppfyllt sin undersökningsplikt som jag snackade om i början av svaret, JB 4:19 2 st. De enda felen som köparen kan reklamera är dolda fel, alltså sådana fel som inte märks även ifall man undersökt huset på ett förväntat sätt.
Köparens undersökningsplikt sträcker sig så långt som att utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Allt som man kan märka med sina sinnen ingår i undersökningsplikten. Däremot behöver man inte bryta upp plankor för att kolla mögelskador t.ex. utan att det rör sig om en noggrann okulär undersökning. Du nämner t.ex. att det går att gå ner i krypgrunden på ett tämligen enkelt sätt. I detta fall ingår det alltså att titta i krypgrunden som en del av undersökningsplikten. Ifall det är så att man genom att gå ner i krypgrunden kan se några av dessa fel som du berättar om innebär det att köparna inte kan reklamera de felen.
Utvidgad undersökningsplikt
Ifall man går runt i huset och känner en märklig eller unken lukt eller på annat sätt kan ana att det är något fel med husen genom att använda sina sinnen kommer undersökningsplikten att utökas. I fallet med dålig ventilation kan det mycket väl vara så att det är något man borde ha känt symptom på vid en grundlig undersökning och då skulle köparnas undersökningsplikt utvidgas till följd av detta. Det innebär att köparna är skyldiga att undersöka huset ännu noggrannare för att uppfylla sin plikt.
Det mest väsentliga för att besvara din fråga är helt enkelt hur mycket som köparna kunde ha märkt vid en undersökning och ifall de också skulle ha lagt märke till symptom som gör att deras undersökningsplikt utökas. Borde det ha märkts på en grundlig undersökning kan man inte reklamera felet. Är det däremot så att felet inte borde ha märkts och att det alltså rör sig om ett dolt fel så kan man reklamera med framgång som köpare. Det kan alltså vara så att köparen kan reklamera två av felen med framgång och två av dem kanske inte går. Det behöver alltså inte vara ett allt eller inget-scenario.
Reklamerat i tid?
För att man ska kunna reklamera och lyckas med det måste man göra det inom "skälig tid från det att man borde ha märkt felet", JB 4:19a. I denna fråga nämns inga omständigheter som tyder på att köparen reklamerat i tid eller inte men det kan vara bra att veta med sig.
Sammanfattning
Då jag har för lite kunskap om det rent praktiska kring hus i allmänhet är det svårt för mig att säga om man skulle kunna märka dessa fel genom en noggrann undersökning. Men det kan nog vara så att något av felen eventuellt går att reklamera och några inte. Mitt förslag är att du kontaktar en jurist och/eller besiktningsman.
Hoppas att svaret var till hjälp!
Med vänliga hälsningar,
