mögel trots besiktning - fel i fastighet?

Question

Hej.

Vi har köpt ett hus.

Min fråga lyder:

Innan köpet, beställde säljaren en överlåtelse besiktning av huset som jag var med på.

Vid besiktningen hittades hussvamp, som blev sanerat. Både besiktning och sanering utfördes av Anticimex.

Men nu när vi flyttat in tycker min sambo och ev. mina barn att det retar i luftvägarna.

Så vi tänkte utföra en mögel utredning av Anticimex eftersom dom känner till historiken.

Om det skulle komma fram att det finns mer mögel i huset och att det behövs saneras.

Räknas det som ett dolt fel som man kan gå till säljaren med?

Mvh

Answer 1

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar det som att ni har köpt ett hus där ni också köpt fastigheten huset ligger på, och att ni vid besiktning innan köpet hittade svamp som sedan sanerades. Nu undrar du om ni skulle hitta mögel i huset vid en senare utredning, om det skulle räknas som ett dolt fel som kan göras gällande gentemot säljaren.

Inledningsvis vill jag betona att jag kommer utgå från att det som sagt gäller ett fastighetsköp, och inte ett hus på en mark som någon annan äger (ex. bostadsrätt). Detta spelar roll för vilken lag som i utgångsläget är tillämplig. För köp av hus med tomten gäller jordabalken, och för köp av hus utan att man äger tomten också, gäller som utgångspunkt köplagen. Då jag inte vet så mycket om omständigheterna kring avtalet, besiktningen, var ni misstänker att det finns mögel, husets ålder och liknande, kan jag inte med säkerhet ge svar på din fråga, men jag ska försöka förklara rättsläget mer generellt utifrån olika aspekter som kan vara aktuella i ert fall.

Fel på huset?

Mögel och svamp kan utgöra ett faktiskt fel i huset, om det som utgångspunkt fanns vid köptillfället. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som ni avtalat om, eller om det på annat sätt avviker från vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet, utgör detta ett fel i fastigheten (4 kap. 19§ jordabalken, JB). Så som utgångspunkt spelar det roll vad du och säljaren kommit överens om. Jag förstår det som att ni innan köpet genomförde en besiktning, som visade att det fanns svamp i huset, och att detta sedan åtgärdades på säljarens bekostnad. Har ni då avtalat om att fuktskador och mögel ska vara borta, men så inte var fallet, kan detta utgöra ett konkret fel då det avviker från ert avtal. Något som också kan påverka felbedömningen är om säljaren gjort en friskrivning i avtalet, exempelvis friskriver sig från ansvar för om det finns mer mögel i huset. Denna friskrivning gäller dock inte om det utgör ett dolt fel, och om säljaren visste om felet. Då har säljaren i stället upplysningsplikt.

Om så inte var fallet, är det också fel i fastigheten om den avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. Då ska detta göras mot bakgrund av fastighetens art, hur ny den är och liknande omständigheter. Man kan oftast förvänta sig ett bättre skick på nyare byggnader, än vid äldre byggnader, då i stället undersökningsplikten kan bli större vid äldre byggnader. I ett rättsfall ansågs det inte vara fel på ett hus med röta, som var 170 år gammalt, eftersom man har fog att förutsätta att det finns sådana problem i gamla hus (RH 1997:22). Dock brukar man säga att om byggnadskonstruktionen överensstämmer med gällande byggnormer och branschpraxis när det byggdes, kan felansvar inte göras gällande om konstruktionen givit upphov till fuktskador (NJA 2010 s. 286, NJA 2016 s. 346). Så om möglet uppstått på grund av konstruktionsfel, som förvisso var i enlighet med byggnormen när konstruktionen byggdes, kan som utgångspunkt köparen inte göra gällande felet mot säljaren.

Det är svårt för mig att säga om ni med fog kunnat förutsätta att möglet skulle vara borta, beroende på hur saneringen gick till, vad som undersökts och inte, var det eventuell möglet finns och husets art i övrigt.

Har ni uppfyllt er undersökningsplikt?

Utöver att felet måste avvika från avtalet eller vad ni med fog kunnat förutsätta, så får ni inte åberopa som fel något som ni borde upptäckt vid en undersökning av fastigheten, utifrån fastighetens skick, ålder och liknande (4 kap. 19§ 2st JB). Det är främst denna bestämmelse som ert problem står och hänger på skulle jag säga. Undersökningsplikten är väldigt långtgående vid fastighetsköp, och man kan vara skyldig att undersöka även svårtillgängliga utrymmen så som krypgrund och liknande (NJA 1980 a. 555), dock ej om det krävs större ingrepp i byggnaden eller marken (NJA 1975 s. 545). Dessutom utökas er undersökningsplikt om det finns anledning att misstänka fel, exempelvis om ni redan vid köpet luktat, eller sett fuktfläckar eller liknande, eller om det vid en besiktning kan misstänkas att det finns mögel i huset och det antecknats i protokollet (NJA 1998 s. 407).

Att ni har upptäckt svamp vid överlåtelsebesiktningen i ett visst utrymme, är något som skulle kunna utöka er undersökningsplikt för andra utrymmen, vilket skulle kunna göra att ni inte kan åberopa felet. Om besiktningsmannen flaggar för fuktskador i sitt protokoll, är det svårt att hävda fel mot säljaren. Så antyds vara fallet i bland annat ett rättsfall från 1998, som ni kan läsa för att förstå förhållandet mellan besiktningsmannens undersökning, er undersökningsplikt och möjligheten att åberopa fel (NJA 1998 s. 415).

Ansvar för besiktningsmannens missar?

Jag är inte helt säker på hur besiktningen ni gjorde gick till, och var och vad som undersöktes. Om det är så att besiktningsmannen varit vårdslös i sin besiktning, och missat något som hen borde upptäckt eller rekommenderat er att utreda, är det som utgångspunkt ni som ska stå risken för detta. Om det är så att besiktningsmannen missat något som även en lekman skulle upptäckt, omfattas det av er egen undersökningsplikt och ni kan då inte åberopa det om ni borde upptäckt det, exempelvis om besiktningsmannen missat tydliga fuktfläckar, som ni borde sett själv. Detta innebär kort att om besiktningsmannen missat något som en genomsnittlig lekmanna-köpare borde upptäckt, kan ni ändå inte åberopa felet mot säljaren.

Om besiktningsmannen varit vårdslös i sin besiktning, är det något ni kan vända er till företaget som utförde besiktningen för ersättning för skadan ni lidit, se exempel på avgörande från Allmänna reklamationsnämnden. En överlåtelsebesiktning fråntar alltså inte köparen ansvar, utan ni måste fortfarande uppfylla undersökningsplikten, men ni kan i vissa fall göra anspråk gällande mot besiktningsföretaget.

Kan felet var ett Dolt fel?

Mögel i huset kan som utgångspunkt absolut utgöra ett dolt fel, men allt beror på omständigheterna. Ett dolt fel är ett fel som du inte skulle kunna upptäckta ens vid en noggrann besiktning, och felet måste funnits där vid köpet. Detta är alltså en tolkningsfråga om huruvida du skulle kunna ha upptäckt felet eller inte. Bedömningen om du borde kunnat upptäcka det görs som ovan mot fastighetens skick, ålder, pris och liknande. Då ni vid en överlåtelsebesiktning upptäckte svamp, är detta en stark indikator på att det kan finnas mer fuktskador och mögel i fastigheten, såklart beroende på var svampen upptäcktes och hur den uppstått. Besiktningen kan i sig peka ut risker för eventuella fel, så då senare sannolikt inte kan åberopas som dolt fel. Om besiktningsmannen dock inte borde ha upptäckt möglet, kan det utgöra ett dolt fel.

Ni skulle ändå kunna åberopa felet, om det är så att säljaren visste om fuktskadorna men inte upplyst er om detta, eller lämnat lugnande besked om att mögel inte finns där ni eventuellt skulle upptäcka det. Om ni utför en undersökning nu kan besiktningsman troligen bedöma om felet varit dolt vid köpet.

Om det utgör fel – vilka påföljder?

I första hand svarar säljaren för fel som fanns vid köpet, men i vissa fall även för fel som uppstår senare. Om fastigheten inte stämmer överens med avtalet, eller är sämre än vad du med fog kunnat förutsätta, kan ni få göra avdrag på köpeskillingen, eller häva köpet. Ni har dessutom rätt till ersättning för skadan, om felet beror på försummelse från säljaren (4 kap. 19§ JB). Om möglet inte fanns vid köpet, utan uppstått efteråt, men som en följd av säljarens vanvård eller vållande, får ni göra avdrag på köpeskillingen eller om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet, och ni har dessutom rätt till ersättning för skadan (4 kap. 12§ JB). I dessa fall handlar det oftast om ersättning för prisskillnad, alltså mellanskillnaden mellan huset i felaktigt och ej felaktigt skick. Ibland kan ersättningen även bestå av kostnaden för att åtgärda felet, så som renovering, sanering och liknande.

Reklamation!

Om ni misstänker mögel, bör ni utföra en undersökning och även reklamera detta till säljaren, för att ni inte ska förlora er rätt att kräva ersättning för skadan. Reklamationen ska lämnas inom skälig tid efter det att ni märkt eller borde märkt felet, vilket varierar beroende på vad felet är (4 kap 19a§ JB). Detta borde ni göra skriftligen ur bevishänsyn, men även muntlig reklamation är giltig, och ni bör ha angett vad ni tror är felet, alltså mögel. Tidsfristen bedöms från fall till fall, utifrån omständigheterna vid köpet, vem köparen är och liknande, men brukar vara några månader.

Sammanfattning och råd

Som du märkt kan jag inte ge något absolut svar på din fråga, då jag inte vet tillräckligt kring omständigheterna vid besiktningen, var den potentiella mögelutvecklingen ni nu misstänker finns, eller vad ni avtalat om. Det går inte bara att säga att mögel i hus utgör ett fel, eller ens ett dolt fel. Först (1) beror det på om ni med fog kunnat förutsätta att mögel fanns, sedan (2) om ni borde upptäckt det vid undersökningen. Ni kan även bli tvungna att undersöka även krypgrunder, bakom möbler, under golvet och liknande efter fukt, beroende på omständigheterna. Undersökningsplikten är ganska långtgående. Har ni dessutom gjort en besiktning som hittat svamp, vilket i sig antyder att det finns fuktproblem i huset, kan detta också sänka ribban för vad ni kunnat förutsätta. Dessutom måste ni visa på att möglet fanns vid köpet, vilket kan vara svårare och lättare beroende på hur länge ni haft huset, eller göra gällande att en försämring skett på grund av säljarens vanvård. Då ni gjort en undersökning som påträffat fuktrelaterade problem, skulle jag utifrån vad jag känner till om ärendet säga att det är svårt att göra gällande ett dolt fel. Men ni bör utreda situationen, dokumentera tydligt felet genom foton och intyg, och fråga Anticimex om felet varit dolt vid första besiktningen, och glöm inte att reklamera!

Har ni däremot avtalat med säljaren att saneringen skulle åtgärda ett fel, som det senare visar sig inte var åtgärdat, så är det säljaren som ska stå risken för detta och du kan då få ersättning från säljaren. Eller om möglet fanns på en plats som varken ni eller en besiktningsman borde upptäckt. Ni kan då få ersättning för prisskillnaden mellan vad huset kostat om möglet inte fanns, och vad det kostar med möglet, eller alternativ vad det kostar att åtgärda felet.

Om besiktningsföretaget missat något som de borde upptäckt, kan ni också kräva ersättning från dem för skadan ni lidit genom att ni själv måste bekosta den nya saneringen. Om företaget inte är tillmötesgående kan ni också vända er till Allmänna reklamationsnämnden som kan fatta ett rekommenderat beslut i frågan om besiktningen ska stå för ersättningen.

Hoppas du fått någon vägledning i dina frågor! Som du säkert förstår är det svårt att ge ett definitivt svar då bedömningen görs i varje enskilt fall. I det finns det uppstår oenigheter kan ni stämma säljaren till domstol och få frågan avgjord där, men det kan bli kostsamt och långdraget. Det är definitivt att rekommendera att ni försöker lösa det sinsemellan först. Om du vill ha vidare vägledning, företräde vid en tvist eller liknande, är du välkommen att återkomma till mig så kan jag sätta dig i kontakt med vår juristbyrå som kan hjälpa dig vidare. Jag nås för ändamålet på [e-mail]

Vänligen,