Måste jag stå för reparationskostnaden av ett stamrör som går genom min bostadsrätt?
Hej! Jag funderar om stamrör ingår i en bostadsrättsförenings grund ansvar. Oavsett om dom syns eller inte. Eller kan dom lägga in dessa i stadgarna och föra över det ansvaret på mig som bostadsinnehavare? I min bostadsrättsförening är alla synliga rör (inkl. Stamrör) mitt ansvar och alla dolda rör är föreningens ansvar. Nu måste jag laga den synliga delen av stamröret och är då rädd att det kan hända att röret i väggen/golv/taket kan gå sönder när hantverkarna håller på. Då vill ju inte jag betala lagning av föreningens rör.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL).
Enligt 7 kap. 12 § 2 st. BRL gäller att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Undantag görs dock om skadan har uppkommit genom bostadsrättshavarens egen vårdslöshet (oaktsamhet) eller försummelse, eller vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.
Bostadsrättshavaren (du) svarar för det s.k. inre underhållet av lägenheten om ingenting annat följer av stadgarna. I 7 kap. 12 § 1 st. BRL sägs nämligen att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna. Dessa får dock inte vara konstruerade på ett sätt som är till betydande nackdel eller oskäligt betungande för medlemmarna varför reglerna är tvingande till förmån för bostadsrättshavaren. Förutom det ovan redovisade i första stycket bär bostadsrättsföreningen även ansvaret för fastighetens underhåll i övrigt och då för det s.k. yttre underhållet, vilket bl.a. inkluderar gemensamma utrymmen, ytterväggar, hissanordningar och annat dylikt. Motsatsvis gäller att till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar, se prop. 1990/91:92 s. 201.
Men gränsdragningsproblem uppstår ofta och brukligt är därför att precisera parternas skyldigheter genom bestämmelser i stadgarna. Emellertid kan bostadsrättshavarens skyldigheter aldrig omfatta mer än det inre underhållet på grund av lagstiftningens tvingande karaktär varför det inte heller torde vara möjligt för styrelsen och/eller stämman att utvidga medlemmarnas ansvar om inte samtliga medlemmar frivilligt går med på detta. Exakt hur begreppet "det inre underhållet" ska tolkas kan visa sig vara besvärligt och detta har naturligtvis stor betydelse för den rättsliga bedömningen i ditt fall. I lagmotiven, dvs. i förarbetena, till bostadsrättslagen nämns saker som skulle kunna hänföras till såväl det inre som det yttre underhållet, vilket exempelvis är ytterdörrar och balkonger. Men det påpekas samtidigt att gränserna utgör en intern föreningsangelägenhet, vilket i praktiken innebär att detta bör regleras i stadgarna, se prop. 1990/91:92 s. 99.
Oavsett vilket är min uppfattning att det naturligtvis är möjligt att genom stadgarna inskränka (begränsa) bostadsrättshavarens underhållsansvar. Föreningen kan alltså åta sig sådant underhåll av lägenheten som annars skulle ligga på bostadsrättshavaren. Men ansvaret för bostadsrättshavaren kan däremot aldrig utsträckas till att avse någon annan del av huset som inte omfattas av lagstiftningen, vilket bl.a. Högsta domstolen (HD) uttalar i avgörandet NJA 2020 s. 822. Beroende på vad stamröret innehåller och vad som leds genom detta och under förutsättning att du inte har orsakat skadan går det alltså att argumentera för att föreningen bör stå för reparationskostnaden och detta alldeles oavsett om ledningen är dold eller inte. Den springande punkten här blir den ovan nämnda bestämmelsen i 7 kap. 12 § BRL.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
