Köpa ut arvingar
Hej! Min bror och jag äger en stuga tillsammans. Det jag vill veta är hur det blir när någon av oss dör. Vi har vuxna barn båda. Om min bror dör först, och hans barn vill dra sig ur, måste jag då köpa ut dem till marknadsvärdet? Vi har Samägarrättsavtal som lyder: "Vid delägares dödsfall eller vid försäljning av andel i fastigheten gäller hembudsskyldighet. Vid försäljning till andelsägare skall fastigheten värderas till taxeringsvärdet delat med 0,75 vid köpekontraktets undertecknande (2001).
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag tolkar din fråga undrar du vad som händer med andelen om någon av er dör.
Arv
Fördelning av kvarlåtenskap regleras i Ärvdabalken (ÄB). Fördelningen av arvet, dvs vem som kommer att ärva era andelar beror på er familjekonstellation.
Barnen har alltid arvsrätt, 2 kap 1 § ÄB. Om det finns en make eller maka med i bilden har denne rätt till arv, 3 kap 1 § ÄB. Är barnen i fråga särkullbarn (utanför äktenskapet) har barnen rätt att utfå sin andel direkt, annars kommer barnen att få vänta på fördelningen av arvet tills det att maken/makan dör.
Det är alltså inte helt säkert att det blir barnen som kommer att ärva din brors andel. Det beror på omständigheterna i det aktuella fallet.
Hembudsförbehåll
Ett hembudsförbehåll innebär att försäljning får ske till utomstående först efter att vissa personer har erbjudits att köpa andelen. Hembudsförbehållet innebär att din bror inte får sälja sin andel vidare till någon utomstående, innan du har fått ett erbjudande att köpa hans andel och tackat nej till detta (och motsvarande gäller för dig, mot din bror).
HD har dock slagit fast att ett hembudsförbehåll endast är giltigt i det första ledet, NJA 2021 s 709. Det innebär att hembudsförbehåller endast är gällande mellan dig och din bror. När någon av er avlider, och andelen övergår till arvingarna, finns inte ett hembudsförbehåll mellan er. Det innebär att arvingarna får sälja andelen till någon utomstående och de är inte skyldiga att erbjuda dig att köpa andelen.
Gäller priset i samäganderättavtalet även mot arvingar?
Samäganderättslagen reglerar inte denna fråga. Frågan får istället bedömas enligt allmänna avtalsrättsliga regler. När två parter kommer överrens om något och ingår ett avtal, blir avtalet bindande mellan parterna, 1 kap 1 § Avtalslagen (AvtL). Detta är principen om pacta sunt servanda.
Mellan dig och din bror är priset som angetts således bindande eftersom ni är parter till avtalet. Detta hindrar inte er från att komma överrens om ett annat pris. Ni kan när som helst ändra avtalsvillkoren, eller helt enkelt komma överrens om ett nytt avtal om ett lägre pris.
Samäganderättsavtalet är endast bindande mellan dig och din bror. När någon av er avlider och en arvinge träder i dess ställe, kan du således inte göra gällande avtalet mot arvingen. Arvingen är inte part i avtalet och därmed inte bunden av avtalet. Det pris som ska ges för andelarna vid ett eventuellt utköp är således upp till er själva att bestämma.
Sammanfattning och råd
Hembudsförbehållet är endast giltigt i det första ledet, mellan dig och din bror. Det kan därför vara en god ide att upprätta ett avtal med varandras arvingar om att de är skyldiga att erbjuda dig att köpa ut deras andelar innan de säljer till någon utomstående. Ett annat alternativ kan vara att du och din bror skriver varsitt testamente, där ni testamenterar era andelar till varandra. Vad gäller priset för de aktuella andelarna är samäganderättsavtalet endast gällande mellan dig och din bror.
Jag hoppas du har fått svar på din fråga!
Har du ytterligare frågor eller funderingar är du varmt välkommen att kontakta en av våra skickliga jurister på Lawline.
