Köp av fastighet utan slutbesked för bygglov

Question

Jag skulle behöva lite rådgivning i ett husköp vi gjorde 2021 Lite bakgrund till vår undran Hus byggt 2015 av förra ägaren, bygglov samt startbesked ska finnas Vid kontraktsskrivning Juni 2021 visade det sig att slutbesked ej fanns men skulle vara på ingång, ( dokument finns att säljaren skall stå för kostnader ) men det kom aldrig något Antar att man idag inte kan få något slutbesked utan att ansöka om nytt bygglov? Vi undrar lite hur det är med preskriptionstider mm Gamla huset står även kvar på tomten. ( 60 kvm ) Bygglovet är på max enligt detaljplanen Vi har idag inga planer på att driva något ärende mot säljarna som bor utomlands Vi har inte haft någon kontakt med kommunen och dom har inte hört av sig till oss. Vår fråga är: Hur länge kan kommunen komma med synpunkter? MVH

Answer 1

Inledande bedömning

Enligt 10 kap. 34 § plan- och bygglagen (“PBL”) ska byggnadsnämnden utfärda slutbesked när byggherren visat att samtliga krav i bygglovet och kontrollplanen är uppfyllda. Ni måste säkerställa att samtliga krav var uppfyllda av säljaren innan ni köpte fastigheten. Enligt 10 kap. 35 § PBL får nämligen en byggnad inte tas i bruk innan slutbesked lämnats, om inte byggnadsnämnden medgett undantag (s.k. interimistiskt brukandebesked). Eftersom ert hus saknar slutbesked innebär det att byggnaden formellt sett inte är godkänd för permanent bruk enligt lag och bruk innebär en överträdelse av lagen. Det finns alltså grund att utfärda en byggsanktionsavgift, men nämnden har också mandat att låta bli.

Det är inte nödvändigt att ansöka om nytt bygglov enbart på grund av att slutbesked saknas, så länge byggnaden är uppförd enligt det ursprungliga bygglovet och ingen väsentlig förändring skett. Kommunen kan i så fall utfärda slutbesked retroaktivt efter komplettering av dokumentation (exempelvis intyg från kontrollansvarig, relationsritningar m.m.). Om däremot det gamla bygglovet gått ut och byggnaden avviker från lovet eller detaljplanen, kan nytt lov eller anpassning krävas innan slutbesked ges.

Kommunen har tillsynsansvar över bygglovspliktiga åtgärder enligt 11 kap. PBL. Det finns ingen uttrycklig preskriptionstid för tillsyn, men föreläggande om rättelse får inte meddelas om det gått mer än tio år sedan den olovliga åtgärden avslutades (11 kap. 20 § PBL). Det innebär i praktiken att kommunen normalt inte kan kräva rättelse efter tio år, så länge åtgärden inte utgör en fara för människors liv eller hälsa. Det är dock viktigt för er att ta reda på varför slutbesked inte lämnats. Om det beror på att kraven inte varit uppfyllda så innebär det att ni inte får bruka byggnaden och kontakt bör tas med säljaren.

Eftersom ni kände till att slutbesked saknades vid köpet kan detta inte anses vara ett dolt fel. Däremot uppger ni att säljaren åtagit sig att stå för kostnader kopplade till att ordna slutbeskedet. Detta är ett avtalsrättsligt åtagande, och preskriptionstiden för sådana krav är 10 år. Det innebär att ni formellt sett fortfarande kan kräva säljaren på kostnaderna om ni vill driva frågan. Att säljaren bor utomlands är inte något avgörande hinder, bara något som eventuellt kan försvåra processen i praktiken.

Frågan är oklar i flera delar, men i svaret har vissa tolkningar gjorts. Det är oklart i frågan om det ursprungliga bygglovet fortfarande gäller, eller om byggnaden uppförts exakt enligt det. Det är vidare okänt om kontrollplan följts eller om kontrollansvarig finns kvar; dessa uppgifter påverkar möjligheten att få slutbesked i efterhand. Ingen kontakt har tagits med kommunen, vilket gör att ni lever i osäkerhet.

Åtgärder / Rekommendationer

1. Kontakta byggnadsnämnden. Ta kontakt med kommunens byggnadsnämnd för att reda ut om bygglovet fortfarande gäller, om det går att få slutbesked i efterhand och vilka handlingar som krävs (exempelvis relationsritningar, intyg om utförande). Kommunen kan ofta ge ett pragmatiskt besked om hur frågan kan lösas utan större kostnad.
2. Samla underlag. Leta fram alla bygglovshandlingar, startbesked, eventuella kontrollplaner och säljarkontrakt. Detta behövs både för dialogen med kommunen och eventuell framtida försäljning.
3. Säkerställ försäkringsskydd. Kontakta ert försäkringsbolag och fråga om avsaknaden av slutbesked påverkar ert skydd. Vissa försäkringar kräver att byggnaden är “slutbesiktigad” eller godkänd.
4. Eventuellt avtalskrav mot säljaren. Om det skulle visa sig kosta er pengar att ordna slutbeskedet, har ni upp till 10 år från köpet att kräva säljaren på ersättning. Säljaren har trots allt sagt att “slutbesked är på ingång”. Dokumentera säljarens åtagande skriftligt om ni inte redan gjort det.